Vendre un bien qui tourne en location courte durée, ce n’est pas vendre un appartement vide. Les enjeux sont différents, les acheteurs sont différents, et les pièges le sont aussi. Valorisation du rendement, transmission de l’historique, gestion des réservations en cours, fiscalité du LMNP à la revente, cession du numéro d’enregistrement : chaque étape demande une organisation que la plupart des agents immobiliers classiques ne maîtrisent pas.
Ce guide est écrit pour les propriétaires qui exploitent un bien en location courte durée à Aix-en-Provence et qui envisagent de le vendre. Il n’existe pas à notre connaissance d’article aussi complet sur ce sujet pour le marché aixois. Prenez le temps de le lire avant de signer quoi que ce soit.
Cet article présente les règles fiscales en vigueur à la date indiquée. Pour votre situation personnelle, consultez un expert-comptable. Le Mazarin n’est pas habilité à fournir du conseil fiscal personnalisé.
Valoriser le potentiel locatif dans le prix
La première erreur des propriétaires qui vendent un bien en location courte durée : le présenter comme un bien ordinaire, au prix du marché résidentiel, sans mettre en avant les revenus qu’il génère.
Un bien qui produit entre 1 500 et 2 500 euros de revenus nets par mois ne se vend pas au même prix qu’un appartement équivalent loué 900 euros en longue durée. La rentabilité brute annuelle est un argument de vente à part entière, à condition de la documenter sérieusement.
Les documents à rassembler avant toute mise en vente sont les suivants.
- Les comptes rendus de gestion (CRG) des douze derniers mois minimum, idéalement vingt-quatre : revenus bruts encaissés mois par mois, commissions plateforme et agence déduites, revenus nets versés au propriétaire.
- Le taux d’occupation mensuel sur la même période, pour montrer la saisonnalité réelle et rassurer sur les mois creux.
- Les déclarations fiscales liées à l’activité LMNP (formulaire 2042-C PRO ou liasse 2031 selon le régime), qui attestent la réalité des revenus déclarés.
- Les avis voyageurs consolidés sur toutes les plateformes : Airbnb, Booking, Google. Un score supérieur à 4,8 sur 5 est un argument tangible.
Le profil de l’acheteur cible n’est pas un couple qui cherche sa résidence principale. C’est un investisseur, souvent déjà propriétaire de plusieurs biens, qui compare les rendements. Il sait lire un tableau de revenus. Il cherche une preuve de performance, pas une projection optimiste.
Chez Le Mazarin, nous constituons ce dossier pour nos clients vendeurs avant de fixer le prix. La présentation du bien aux acheteurs inclut systématiquement une fiche de rendement, établie à partir des données réelles d’exploitation. Sur nos mandats, cette approche réduit les négociations : l’acheteur a les chiffres, il fait son propre calcul.
Pour aller plus loin sur l’estimation d’un bien à Aix-en-Provence, consultez notre article dédié : Comment estimer son bien immobilier à Aix-en-Provence.
Transmettre l’historique d’exploitation
Un bien en location courte durée a une valeur immatérielle que peu de propriétaires pensent à valoriser : son historique d’exploitation.
Cet historique comprend plusieurs éléments, dont certains sont transmissibles à l’acheteur et d’autres non.
Ce qui est transmissible.
Les statistiques de revenus sur les vingt-quatre à trente-six derniers mois constituent la pièce maîtresse du dossier. Elles permettent à l’acheteur investisseur de projeter ses propres revenus sur une base réelle, et non sur les simulateurs de plateforme, dont les estimations sont notoirement optimistes.
Le score et les avis sur Booking sont liés à la propriété et non au compte hôte. Un logement qui a accumulé des dizaines d’avis positifs conserve ce capital sur la plateforme à condition que l’annonce soit maintenue. Un acheteur qui reprend une annonce Booking avec 150 avis positifs repart avec un avantage concurrentiel réel.
Le calendrier des réservations futures peut être cédé à l’acheteur, avec l’accord des voyageurs concernés, si la date de vente est postérieure à la fin des séjours en cours. Dans le cas contraire, les séjours déjà confirmés doivent être honorés ou annulés dans le respect des conditions des plateformes.
Ce qui ne se transmet pas.
Le compte personnel Airbnb du propriétaire, avec son score de superhost, ses évaluations et sa visibilité dans les algorithmes de recherche, est lié à l’identité du compte. Il ne se cède pas. L’acheteur devra créer son propre compte et repartir de zéro sur cette plateforme, sauf à reprendre l’exploitation via une structure déjà enregistrée sur Airbnb (voir la section sur la cession du numéro d’enregistrement).
C’est l’une des raisons pour lesquelles une présence multi-plateformes, avec des avis sur Booking et Google en plus d’Airbnb, est un atout à la revente. Pour comprendre les revenus réels selon les typologies de biens à Aix, consultez notre analyse : Revenus en T2, T3 et T4 sur Airbnb à Aix en 2026.
Gérer les réservations en cours pendant la vente
C’est la question pratique qui bloque le plus souvent les propriétaires : faut-il stopper toutes les réservations dès la mise en vente ?
La réponse est non, et elle n’est pas qu’économique. Un bien vide depuis plusieurs semaines se détériore plus vite qu’un bien régulièrement entretenu. Les ménages, les vérifications techniques, la ventilation des pièces : tout cela est assuré naturellement dans le cadre d’une exploitation active.
La bonne approche consiste à distinguer deux phases.
Phase 1 : le bien est en vente, pas encore sous compromis. Les réservations peuvent se poursuivre normalement. Les visites d’acheteurs sont calées dans les créneaux libres du calendrier, idéalement juste après un ménage de sortie. Le bien est alors dans son meilleur état de présentation.
Phase 2 : le compromis est signé. Dès la signature du compromis, les nouvelles réservations sont bloquées. Les séjours déjà confirmés sont honorés si leur date de départ est antérieure à la prise de possession par l’acquéreur. En cas de chevauchement, les annulations sont gérées dans le respect des conditions des plateformes.
Cette coordination entre activité locative et processus de vente est précisément ce que nous proposons dans notre Pack Conciergerie + Vente. Le principe : un seul interlocuteur porte les deux mandats simultanément, ce qui élimine les frictions entre le gestionnaire locatif qui ne sait pas quand arrivent les acheteurs et l’agent immobilier qui ne connaît pas le calendrier des séjours.
Sur les mandats doubles que nous gérons, votre bien continue de générer des revenus locatifs nets pendant toute la période de commercialisation. Ce n’est pas un avantage mineur : sur six à huit mois de transaction, cela peut représenter entre 10 000 et 15 000 euros encaissés plutôt que perdus.
Pour aller plus loin sur la réglementation qui encadre la location courte durée à Aix-en-Provence, consultez notre analyse de la loi Le Meur.
Sortie du LMNP
C’est le point le plus souvent sous-estimé dans la vente d’un bien en location courte durée. Les implications fiscales d’une sortie du statut LMNP peuvent être significatives, en particulier pour les propriétaires au régime réel qui ont amorti leur bien pendant plusieurs années.
Le mécanisme de réintégration des amortissements.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la période de détention au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable au moment de la cession. Concrètement, si vous avez déduit 60 000 euros d’amortissements sur dix ans, ces 60 000 euros viennent augmenter la base de calcul de votre plus-value.
Avant cette réforme, les amortissements en LMNP n’avaient aucune incidence sur le calcul de la plus-value à la revente. C’est l’un des avantages qui avait rendu le statut très attractif. Ce n’est plus le cas depuis 2025.
Le calcul de l’impôt sur la plus-value.
La plus-value immobilière est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, corrigée des travaux et des amortissements réintégrés. Des abattements pour durée de détention s’appliquent : l’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après vingt-deux ans de détention, et l’exonération de prélèvements sociaux après trente ans.
Pour un investisseur qui a acheté il y a cinq ans et qui revend avec une plus-value brute de 80 000 euros et 30 000 euros d’amortissements réintégrés, la base imposable réelle se situe autour de 110 000 euros, avant application des abattements pour durée de détention.
Ce calcul précis, avec sa simulation d’impôt, doit être conduit avec un expert-comptable avant toute décision de vente. Notre article sur la fiscalité du LMNP à Aix-en-Provence en 2026 détaille les mécanismes en vigueur et les seuils à connaître.
Si vous êtes au micro-BIC.
La situation est plus simple. Le micro-BIC ne génère pas d’amortissements, donc il n’y a pas de réintégration à la revente. La plus-value est calculée de façon classique, selon les règles du droit commun des plus-values immobilières des particuliers.
Cession du numéro d’enregistrement
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, tout logement mis en location courte durée à Aix-en-Provence doit disposer d’un numéro d’enregistrement délivré par la commune. Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces publiées sur les plateformes.
La question qui se pose lors de la vente : ce numéro est-il transmissible à l’acquéreur ?
La procédure.
Le numéro d’enregistrement est attribué au logement et non à la personne. En théorie, il devrait donc suivre le bien lors d’une mutation. En pratique, la procédure de transmission n’est pas encore entièrement standardisée d’une commune à l’autre. À Aix-en-Provence, l’acquéreur doit déclarer le changement de propriétaire auprès du service en charge des déclarations de meublés de tourisme, en fournissant l’acte de vente et une nouvelle déclaration de mise en location.
Le délai de mise à jour est généralement de deux à quatre semaines. Pendant cette période, l’exploitation doit être suspendue ou maintenue sous l’identité du vendeur, selon les accords passés entre les parties.
Ce qui ne se transmet pas.
Le compte Airbnb du propriétaire vendeur est personnel. Il ne peut pas être cédé avec le bien. L’acheteur crée son propre compte et commence sans historique Airbnb. Les avis, le score de superhost, la visibilité dans les algorithmes de l’algorithme Airbnb : tout cela reste attaché au compte du vendeur.
En revanche, comme indiqué plus haut, les avis sur Booking restent liés à la propriété si l’annonce est maintenue avec le même identifiant. C’est un avantage concurrentiel réel pour l’acquéreur, à condition que la transmission soit organisée correctement.
Le calendrier des réservations futures.
Les réservations déjà confirmées au-delà de la date de signature de l’acte authentique doivent être gérées. Deux options : l’acheteur accepte de les honorer, auquel cas un accord doit être formalisé dans l’acte de vente ou dans un document annexe, ou les réservations sont annulées par le vendeur avec prise en charge des frais d’annulation. Cette question doit être tranchée avant la signature du compromis.
Pour tout ce qui concerne les obligations déclaratives liées au numéro d’enregistrement, consultez notre article dédié : Numéro d’enregistrement meublé de tourisme à Aix-en-Provence.
Cas pratique chiffré
Pour illustrer concrètement les enjeux, voici un cas représentatif des dossiers que nous traitons, anonymisé.
Le bien. Appartement T2 de 45 m², quartier Mazarin, Aix-en-Provence. Acheté 230 000 euros il y a cinq ans, estimé à la vente 310 000 euros en 2026. Exploité en location courte durée depuis l’acquisition, au régime réel LMNP. Amortissements cumulés sur cinq ans : 35 000 euros.
Le scénario. Le propriétaire envisage de vendre. Il se pose la question du timing et du mode d’exploitation pendant la vente.
| Poste | Vente bien vide | Vente avec LCD maintenue (Pack) |
|---|---|---|
| Durée de la transaction (estimée) | 7 mois | 7 mois |
| Revenus LCD nets pendant la vente (65 % taux d’occupation, 1 600 euros bruts/mois, -20 % commission) | 0 euro | ~8 960 euros |
| Charges fixes pendant vacance (copropriété, assurance, taxe foncière pro rata) | ~3 200 euros | ~3 200 euros |
| Honoraires transaction (tranche 250 001-310 000 euros, taux 5 %) | 3 000 euros | 2 700 euros (-0,5 % Pack) |
| Avantage financier total Pack vs vente vide | référence | +9 260 euros |
| Amortissements réintégrés dans plus-value | 35 000 euros | 35 000 euros |
| Plus-value brute | 80 000 euros | 80 000 euros |
| Base imposable plus-value (avant abattements) | 115 000 euros | 115 000 euros |
| Impôt sur plus-value (estimation, après abattements 5 ans, taux 36,2 %) | ~33 000 euros | ~33 000 euros |
Ce tableau illustre deux choses. D’une part, maintenir l’exploitation pendant la vente génère un avantage financier net d’environ 9 000 euros sur ce profil de bien. D’autre part, la réintégration des amortissements LMNP augmente significativement la base imposable à la revente : c’est un coût à anticiper, pas à découvrir chez le notaire.
Les chiffres de ce tableau sont indicatifs. Chaque situation est différente selon le bien, la durée de détention, le régime fiscal et le taux d’occupation réel.
Pour comprendre les enjeux de la vente à Aix-en-Provence en 2026 au-delà de la seule question Airbnb, consultez notre article : Vendre un bien immobilier à Aix-en-Provence en 2026.
Comment Le Mazarin accompagne ce type de vente
La vente d’un bien en exploitation Airbnb est un dossier qui demande une double compétence : celle d’un agent immobilier qui sait valoriser le rendement locatif auprès d’acquéreurs investisseurs, et celle d’un gestionnaire locatif qui connaît le fonctionnement des plateformes et peut coordonner les deux activités jusqu’à la signature.
Le Mazarin est l’une des rares structures à Aix-en-Provence à détenir simultanément les deux habilitations.
Nous intervenons en qualité d’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle T et G n° CPI 1310 2024 000 000 103, délivrée par la CCI d’Aix-en-Provence. La carte T nous habilite à la transaction. La carte G nous habilite à la gestion locative et à la conciergerie. Les deux activités sont exercées sous couverture de notre garantie financière QBE Insurance (110 000 euros transaction, 110 000 euros gestion locative) et de notre RC Pro.
Sur une vente de bien en location courte durée, notre rôle est le suivant.
En amont de la mise en vente, nous analysons l’historique d’exploitation du bien, nous constituons le dossier de rendement à destination des acheteurs investisseurs, et nous définissons le prix de vente en intégrant la valeur patrimoniale et le potentiel locatif documenté.
Pendant la commercialisation, nous gérons simultanément les deux mandats. L’activité locative se poursuit normalement sur les plateformes, et les visites d’acheteurs sont coordonnées dans les créneaux libres du calendrier. Vous n’avez pas à gérer cette logistique.
À l’approche de la signature, nous organisons l’arrêt progressif des réservations, la transmission du numéro d’enregistrement à l’acquéreur, et, si nécessaire, la reprise des séjours en cours par l’acheteur ou leur annulation dans les meilleures conditions.
Notre barème de transaction est dégressif et FAI : 7 % jusqu’à 150 000 euros, 6 % de 150 001 à 250 000 euros, 5 % de 250 001 à 350 000 euros, 4 % au-delà. En souscrivant au Pack Conciergerie + Vente, une réduction de 0,5 % s’applique sur chaque tranche.
Pour en savoir plus sur notre offre de transaction, consultez notre page Transaction à Aix-en-Provence. Pour notre offre de conciergerie, consultez la page Conciergerie Airbnb à Aix-en-Provence.
Questions fréquentes
Faut-il informer Airbnb de la mise en vente du bien ?
Non. La mise en vente d’un bien ne déclenche aucune obligation vis-à-vis d’Airbnb ou de Booking. Les annonces continuent de fonctionner normalement jusqu’à ce que vous décidiez de les dépublier ou de bloquer les nouvelles réservations. Les plateformes n’ont pas à être informées du projet de vente.
L’acheteur peut-il reprendre les annonces existantes ?
Sur Booking, oui, sous conditions : l’annonce est liée à la propriété, et un changement de propriétaire peut être déclaré à la plateforme pour transférer la gestion de l’annonce, avec conservation des avis. Sur Airbnb, non : le compte est personnel et ne se transfère pas. L’acheteur devra créer une nouvelle annonce sur Airbnb.
Faut-il attendre la fin de la saison pour mettre en vente ?
Pas nécessairement. La mise en vente pendant la haute saison (avril à septembre à Aix-en-Provence) présente l’avantage de proposer aux acheteurs potentiels une activité locative à plein régime, avec des revenus réels à observer. C’est un argument commercial fort pour un acquéreur investisseur. La coordination est plus intensive, mais c’est précisément le rôle de Le Mazarin.
Est-il possible de vendre sans stopper la location ?
Oui. C’est même l’approche que nous recommandons dans la majorité des cas pour les biens qui ont une exploitation active et un horizon de vente de plus de deux mois. La location peut se poursuivre jusqu’à la signature du compromis, puis les nouvelles réservations sont bloquées. Les séjours déjà confirmés sont honorés si leur date de départ est antérieure à la remise des clés à l’acheteur.
Que se passe-t-il si un voyageur est en séjour le jour de la signature ?
C’est une situation à éviter, et c’est pourquoi le calendrier de réservation doit être géré en coordination avec le calendrier de la transaction. Dans les faits, la date de signature de l’acte authentique chez le notaire est connue plusieurs semaines à l’avance. Il est tout à fait possible de bloquer les créneaux autour de cette date pour garantir que le bien est libre à la remise des clés.
Comment le numéro d’enregistrement est-il transmis à l’acheteur ?
Le numéro est lié au logement. L’acheteur doit déclarer le changement de propriétaire auprès de la commune après la signature de l’acte authentique. La démarche se fait en ligne sur le portail de déclaration des meublés de tourisme de la Ville d’Aix-en-Provence. Le délai de mise à jour est de deux à quatre semaines en général.
La vente est-elle plus longue quand le bien est en location active ?
Non. Sur les dossiers que nous gérons, la durée de transaction n’est pas allongée par la présence de voyageurs. Les acquéreurs investisseurs sont habitués à visiter des biens en exploitation, et la présentation d’un logement équipé, propre et bien entretenu facilite souvent la décision d’achat.
Le Mazarin peut-il estimer le bien avant de décider de le vendre ?
Oui. Nous réalisons des estimations immobilières gratuites pour les propriétaires que nous accompagnons ou qui envisagent de nous confier un mandat. L’estimation intègre la valeur vénale du bien et, le cas échéant, une valorisation du potentiel locatif documenté. Rendez-vous sur notre page contact pour prendre rendez-vous.
Le Mazarin intervient en qualité d’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle T et G n° CPI 1310 2024 000 000 103, délivrée par la CCI d’Aix-en-Provence (loi n°70-9 du 2 janvier 1970). Garantie financière et RC Pro : QBE Insurance Limited. Médiation : immomediateurs.com. Barème d’honoraires disponible sur demande.
Si vous envisagez de vendre un bien actuellement en location courte durée à Aix-en-Provence, le premier point de départ est une estimation. Elle vous donnera une base de décision claire sur la valeur du bien, le coût fiscal de la vente, et les revenus que vous pouvez encore encaisser pendant la période de commercialisation.
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Élodie, Le Mazarin · Conciergerie à Aix-en-Provence depuis 2021