Vendre un bien qui tourne en location courte durée, ce n’est pas vendre un appartement vide. Les enjeux sont différents, les acheteurs sont différents, et les pièges le sont aussi. Valorisation du rendement, transmission de l’historique, gestion des réservations en cours, fiscalité du LMNP à la revente, cession du numéro d’enregistrement : chaque étape demande une organisation que la plupart des agents immobiliers classiques ne maîtrisent pas.
Ce guide est écrit pour les propriétaires qui exploitent un bien en location courte durée à Aix-en-Provence et qui envisagent de le vendre. Prenez le temps de le lire avant de signer quoi que ce soit.
Cet article présente les règles fiscales en vigueur à la date indiquée. Pour votre situation personnelle, consultez un expert-comptable. Le Mazarin n’est pas habilité à fournir du conseil fiscal personnalisé.
Valoriser le potentiel locatif dans le prix
La première erreur des propriétaires qui vendent un bien en location courte durée : le présenter comme un bien ordinaire, au prix du marché résidentiel, sans mettre en avant les revenus qu’il génère.
Un bien qui génère des revenus réguliers en location courte durée ne se présente pas comme un appartement équivalent loué en longue durée. La rentabilité brute annuelle est un argument de vente à part entière, à condition de la documenter sérieusement.
Les documents à rassembler avant toute mise en vente sont les suivants.
- Les comptes rendus de gestion (CRG) des douze derniers mois minimum, idéalement vingt-quatre : revenus bruts encaissés mois par mois, commissions plateforme et agence déduites, revenus nets versés au propriétaire.
- Le taux d’occupation mensuel sur la même période, pour montrer la saisonnalité réelle et rassurer sur les mois creux.
- Les déclarations fiscales liées à l’activité LMNP (formulaire 2042-C PRO ou liasse 2031 selon le régime), qui attestent la réalité des revenus déclarés.
- Les avis voyageurs consolidés sur toutes les plateformes : Airbnb, Booking, Google. Un score supérieur à 4,8 sur 5 est un argument tangible.
L’acheteur cible est le plus souvent un investisseur, parfois déjà propriétaire de plusieurs biens, qui compare les rendements. Il sait lire un tableau de revenus et attend une preuve de performance plutôt qu’une projection optimiste.
Chez Le Mazarin, nous constituons ce dossier pour nos clients vendeurs avant de fixer le prix. La présentation du bien aux acheteurs inclut systématiquement une fiche de rendement, établie à partir des données réelles d’exploitation. Sur nos mandats, cette approche réduit les négociations : l’acheteur a les chiffres, il fait son propre calcul.
Pour aller plus loin sur l’estimation d’un bien à Aix-en-Provence, consultez notre article dédié : Comment estimer son bien immobilier à Aix-en-Provence.
Transmettre l’historique d’exploitation
Un bien en location courte durée a une valeur immatérielle que peu de propriétaires pensent à valoriser : son historique d’exploitation.
Cet historique comprend plusieurs éléments, dont certains sont transmissibles à l’acheteur et d’autres non.
Ce qui est transmissible.
Les statistiques de revenus sur les vingt-quatre à trente-six derniers mois constituent la pièce maîtresse du dossier. Elles permettent à l’acheteur investisseur de projeter ses propres revenus sur une base réelle, et non sur les simulateurs de plateforme, dont les estimations sont notoirement optimistes.
Le score et les avis sur Booking sont liés à la propriété et non au compte hôte. Un logement qui a accumulé des dizaines d’avis positifs conserve ce capital sur la plateforme à condition que l’annonce soit maintenue. Un acheteur qui reprend une annonce Booking avec 150 avis positifs repart avec un avantage concurrentiel réel.
Le calendrier des réservations futures : les réservations prévues après la vente peuvent être reprises par l’acheteur, avec l’accord des voyageurs. À défaut, les séjours déjà confirmés doivent être honorés avant la vente ou annulés dans le respect des conditions des plateformes.
Ce qui ne se transmet pas.
Le compte personnel Airbnb du propriétaire, avec son score de superhost, ses évaluations et sa visibilité dans les algorithmes de recherche, est lié à l’identité du compte. Il ne se cède pas. L’acheteur devra créer son propre compte et repartir de zéro sur cette plateforme, sauf à reprendre l’exploitation via une structure déjà enregistrée sur Airbnb (voir la section sur la cession du numéro d’enregistrement).
C’est l’une des raisons pour lesquelles une présence multi-plateformes, avec des avis sur Booking et Google en plus d’Airbnb, est un atout à la revente. Pour comprendre les revenus réels selon les typologies de biens à Aix, consultez notre analyse : Revenus en T2, T3 et T4 sur Airbnb à Aix en 2026.
Gérer les réservations en cours pendant la vente
C’est la question pratique qui bloque le plus souvent les propriétaires : faut-il stopper toutes les réservations dès la mise en vente ?
La réponse est non, et elle n’est pas qu’économique. Un bien vide depuis plusieurs semaines se détériore plus vite qu’un bien régulièrement entretenu. Les ménages, les vérifications techniques, la ventilation des pièces : tout cela est assuré naturellement dans le cadre d’une exploitation active.
La bonne approche consiste à distinguer deux phases.
Phase 1 : le bien est en vente, pas encore sous compromis. Les réservations peuvent se poursuivre normalement. Les visites d’acheteurs sont calées dans les créneaux libres du calendrier, idéalement juste après un ménage de sortie. Le bien est alors dans son meilleur état de présentation.
Phase 2 : le compromis est signé. Dès la signature du compromis, les nouvelles réservations sont bloquées. Les séjours déjà confirmés sont honorés si leur date de départ est antérieure à la prise de possession par l’acquéreur. En cas de chevauchement, les annulations sont gérées dans le respect des conditions des plateformes.
Cette coordination entre activité locative et processus de vente est précisément ce que nous proposons dans notre Pack Conciergerie + Vente. Le principe : deux mandats distincts (vente et gestion), suivis par un même interlocuteur, ce qui élimine les frictions entre le gestionnaire locatif qui ne sait pas quand arrivent les acheteurs et l’agent immobilier qui ne connaît pas le calendrier des séjours.
Avec ces deux mandats, votre bien continue de générer des revenus locatifs pendant toute la période de commercialisation, soit trois à six mois de transaction en général : des revenus encaissés plutôt que perdus.
Pour aller plus loin sur la réglementation qui encadre la location courte durée à Aix-en-Provence, consultez notre analyse de la loi Le Meur.
Sortie du LMNP
C’est le point le plus souvent sous-estimé dans la vente d’un bien en location courte durée. Les implications fiscales d’une sortie du statut LMNP peuvent être significatives, en particulier pour les propriétaires au régime réel qui ont amorti leur bien pendant plusieurs années.
Le mécanisme de réintégration des amortissements.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la période de détention au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable au moment de la cession. Concrètement, si vous avez déduit 60 000 euros d’amortissements sur dix ans, ces 60 000 euros viennent augmenter la base de calcul de votre plus-value.
Avant cette réforme, les amortissements en LMNP n’avaient aucune incidence sur le calcul de la plus-value à la revente. C’est l’un des avantages qui avait rendu le statut très attractif. Ce n’est plus le cas depuis 2025.
Le calcul de l’impôt sur la plus-value.
La plus-value immobilière est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, corrigée des travaux et des amortissements réintégrés. Des abattements pour durée de détention s’appliquent : l’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après vingt-deux ans de détention, et l’exonération de prélèvements sociaux après trente ans.
Pour un investisseur qui a acheté il y a cinq ans et qui revend avec une plus-value brute de 80 000 euros et 30 000 euros d’amortissements réintégrés, la base imposable réelle se situe autour de 110 000 euros, avant application des abattements pour durée de détention.
Ce calcul précis, avec sa simulation d’impôt, doit être conduit avec un expert-comptable avant toute décision de vente. Notre article sur la fiscalité du LMNP à Aix-en-Provence en 2026 détaille les mécanismes en vigueur et les seuils à connaître.
Si vous êtes au micro-BIC.
La situation est plus simple. Le micro-BIC ne génère pas d’amortissements, donc il n’y a pas de réintégration à la revente. La plus-value est calculée de façon classique, selon les règles du droit commun des plus-values immobilières des particuliers.
Cession du numéro d’enregistrement
Depuis le 20 mai 2026, toute location courte durée doit être déclarée dès la première nuit via le téléservice national, qui délivre un numéro d’enregistrement à afficher sur les annonces.
La question qui se pose lors de la vente : ce numéro est-il transmissible à l’acquéreur ?
La procédure.
L’acquéreur qui souhaite poursuivre la location courte durée doit être en règle avec cette obligation de déclaration avant de publier ses propres annonces. La procédure exacte de mise à jour lors d’un changement de propriétaire, et son délai, sont à vérifier sur le téléservice national au moment de la vente. Anticipez cette étape dans le calendrier de la transaction.
Ce qui ne se transmet pas.
Le compte Airbnb du propriétaire vendeur est personnel. Il ne peut pas être cédé avec le bien. L’acheteur crée son propre compte et commence sans historique Airbnb. Les avis, le score de superhost, la visibilité dans l’algorithme Airbnb : tout cela reste attaché au compte du vendeur.
En revanche, comme indiqué plus haut, les avis sur Booking restent liés à la propriété si l’annonce est maintenue avec le même identifiant. C’est un avantage concurrentiel réel pour l’acquéreur, à condition que la transmission soit organisée correctement.
Le calendrier des réservations futures.
Les réservations déjà confirmées au-delà de la date de signature de l’acte authentique doivent être gérées. Deux options : l’acheteur accepte de les honorer, auquel cas un accord doit être formalisé dans l’acte de vente ou dans un document annexe, ou les réservations sont annulées par le vendeur avec prise en charge des frais d’annulation. Cette question doit être tranchée avant la signature du compromis.
Pour tout ce qui concerne les obligations déclaratives liées au numéro d’enregistrement, consultez notre article dédié : Numéro d’enregistrement meublé de tourisme à Aix-en-Provence.
Exemple illustratif chiffré
Pour illustrer concrètement les enjeux, voici un exemple illustratif, aux chiffres indicatifs.
Le bien. Appartement T2 de 45 m², quartier Mazarin, Aix-en-Provence. Acheté 230 000 euros il y a cinq ans, estimé à la vente 310 000 euros en 2026. Exploité en location courte durée depuis l’acquisition, au régime réel LMNP. Amortissements cumulés sur cinq ans : 35 000 euros.
Le scénario. Le propriétaire envisage de vendre. Il se pose la question du timing et du mode d’exploitation pendant la vente.
| Poste | Vente bien vide | Vente avec LCD maintenue (Pack) |
|---|---|---|
| Durée de la transaction (estimée) | 6 mois | 6 mois |
| Revenus LCD nets de commission pendant la vente (1 600 euros/mois de loyers diminués des frais de plateforme et du forfait ménage/linge, 20 % de commission calculée sur cette base : 1 600 × 6 × 0,8) | 0 euro | ~7 680 euros |
| Charges fixes pendant la vente (copropriété, assurance, taxe foncière au pro rata) | ~2 740 euros | ~2 740 euros |
| Avantage financier total Pack vs vente vide | référence | +7 680 euros |
| Amortissements réintégrés dans plus-value | 35 000 euros | 35 000 euros |
| Plus-value brute | 80 000 euros | 80 000 euros |
| Base imposable plus-value (aucun abattement avant la 6e année de détention) | 115 000 euros | 115 000 euros |
| Impôt sur plus-value (estimation sans abattement, 5 ans de détention, 36,2 %) | ~41 600 euros, plus la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € | ~41 600 euros, plus la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € |
Les honoraires de transaction sont à la charge de l’acquéreur, calculés sur le prix net vendeur : 5 % maximum dans cette tranche (4,5 % avec le Pack). Ils n’entrent donc pas dans le calcul de l’avantage pour le vendeur.
Ce tableau illustre deux choses. D’une part, maintenir l’exploitation pendant la vente génère un avantage financier d’environ 7 700 euros sur ce profil de bien. D’autre part, la réintégration des amortissements LMNP augmente significativement la base imposable à la revente : c’est un coût à anticiper, pas à découvrir chez le notaire.
Les chiffres de ce tableau sont indicatifs et le chiffrage fiscal doit être validé par un expert-comptable. Chaque situation est différente selon le bien, la durée de détention, le régime fiscal et le taux d’occupation réel.
Pour comprendre les enjeux de la vente à Aix-en-Provence en 2026 au-delà de la seule question Airbnb, consultez notre article : Vendre un bien immobilier à Aix-en-Provence en 2026.
Comment Le Mazarin accompagne ce type de vente
La vente d’un bien en exploitation Airbnb est un dossier qui demande une double compétence : celle d’un agent immobilier qui sait valoriser le rendement locatif auprès d’acquéreurs investisseurs, et celle d’un gestionnaire locatif qui connaît le fonctionnement des plateformes et peut coordonner les deux activités jusqu’à la signature.
Le Mazarin détient la carte professionnelle T et G.
Nous intervenons en qualité d’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle T et G n° CPI 1310 2024 000 000 103, délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence. La carte T nous habilite à la transaction. La carte G nous habilite à la gestion locative et à la conciergerie. Les deux activités sont exercées sous couverture de notre garantie financière QBE Insurance (110 000 euros transaction, 110 000 euros gestion locative) et de notre RC Pro.
Sur une vente de bien en location courte durée, notre rôle est le suivant.
En amont de la mise en vente, nous analysons l’historique d’exploitation du bien, nous constituons le dossier de rendement à destination des acheteurs investisseurs, et nous définissons le prix de vente en intégrant la valeur patrimoniale et le potentiel locatif documenté.
Pendant la commercialisation, nous gérons simultanément les deux mandats. L’activité locative se poursuit normalement sur les plateformes, et les visites d’acheteurs sont coordonnées dans les créneaux libres du calendrier. Vous n’avez pas à gérer cette logistique.
À l’approche de la signature, nous organisons l’arrêt progressif des réservations, nous rappelons à l’acquéreur la démarche de déclaration sur le téléservice national et, si nécessaire, la reprise des séjours en cours par l’acheteur ou leur annulation dans les meilleures conditions.
Honoraires TTC à la charge de l’acquéreur, calculés sur le prix net vendeur (prix affichés FAI) : 7 % jusqu’à 150 000 €, 6 % de 150 001 à 250 000 €, 5 % de 250 001 à 350 000 €, 4 % au-delà. Taux maximum, susceptibles d’être négociés à la baisse. Pack Conciergerie + Vente (deux mandats distincts) : -0,5 %.
Pour en savoir plus sur notre offre de transaction, consultez notre page Transaction à Aix-en-Provence. Pour notre offre de conciergerie, consultez la page Conciergerie Airbnb à Aix-en-Provence.
Questions fréquentes
Faut-il informer Airbnb de la mise en vente du bien ?
Non. La mise en vente d’un bien ne déclenche aucune obligation vis-à-vis d’Airbnb ou de Booking. Les annonces continuent de fonctionner normalement jusqu’à ce que vous décidiez de les dépublier ou de bloquer les nouvelles réservations. Les plateformes n’ont pas à être informées du projet de vente.
L’acheteur peut-il reprendre les annonces existantes ?
Sur Booking, oui, sous conditions : l’annonce est liée à la propriété, et un changement de propriétaire peut être déclaré à la plateforme pour transférer la gestion de l’annonce, avec conservation des avis. Sur Airbnb, non : le compte est personnel et ne se transfère pas. L’acheteur devra créer une nouvelle annonce sur Airbnb.
Faut-il attendre la fin de la saison pour mettre en vente ?
Pas nécessairement. La mise en vente pendant la haute saison (juin à septembre à Aix-en-Provence) présente l’avantage de proposer aux acheteurs potentiels une activité locative à plein régime, avec des revenus réels à observer. C’est un argument commercial fort pour un acquéreur investisseur. La coordination est plus intensive, mais c’est précisément le rôle de Le Mazarin.
Est-il possible de vendre sans stopper la location ?
Oui. C’est même l’approche que nous recommandons dans la majorité des cas pour les biens qui ont une exploitation active et un horizon de vente de plus de deux mois. La location peut se poursuivre jusqu’à la signature du compromis, puis les nouvelles réservations sont bloquées. Les séjours déjà confirmés sont honorés si leur date de départ est antérieure à la remise des clés à l’acheteur.
Que se passe-t-il si un voyageur est en séjour le jour de la signature ?
C’est une situation à éviter, et c’est pourquoi le calendrier de réservation doit être géré en coordination avec le calendrier de la transaction. Dans les faits, la date de signature de l’acte authentique chez le notaire est connue plusieurs semaines à l’avance. Il est tout à fait possible de bloquer les créneaux autour de cette date pour garantir que le bien est libre à la remise des clés.
Comment le numéro d’enregistrement est-il transmis à l’acheteur ?
Toute location courte durée doit être déclarée via le téléservice national, qui délivre le numéro d’enregistrement. L’acheteur qui poursuit la location doit être en règle avant de publier ses annonces. La procédure exacte de mise à jour lors d’un changement de propriétaire est à vérifier sur le téléservice au moment de la vente.
La vente est-elle plus longue quand le bien est en location active ?
Pas nécessairement. Les acquéreurs investisseurs sont habitués à visiter des biens en exploitation, et la présentation d’un logement équipé, propre et bien entretenu facilite souvent la décision d’achat.
Le Mazarin peut-il estimer le bien avant de décider de le vendre ?
Oui. Nous réalisons des estimations immobilières gratuites pour les propriétaires que nous accompagnons ou qui envisagent de nous confier un mandat. L’estimation intègre la valeur vénale du bien et, le cas échéant, une valorisation du potentiel locatif documenté. Rendez-vous sur notre page contact pour prendre rendez-vous.
Le Mazarin intervient en qualité d’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle T et G n° CPI 1310 2024 000 000 103, délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence (loi n°70-9 du 2 janvier 1970). Garantie financière et RC Pro : QBE Insurance Limited. Médiation : immomediateurs.com. Barème d’honoraires : /documents/bareme-honoraires.pdf.
Si vous envisagez de vendre un bien actuellement en location courte durée à Aix-en-Provence, le premier point de départ est une estimation. Elle vous donnera une base de décision claire sur la valeur du bien, le coût fiscal de la vente, et les revenus que vous pouvez encore encaisser pendant la période de commercialisation.
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Élodie, Le Mazarin · Conciergerie à Aix-en-Provence depuis 2022