La plupart des propriétaires qui mettent leur bien en vente font le même choix par défaut : ils arrêtent de louer, laissent le logement vide, et attendent la signature chez le notaire. C’est compréhensible. C’est aussi, dans la majorité des cas, une erreur financière évitable.
Nous avons conçu le Pack Conciergerie + Vente pour répondre précisément à cette situation. Le principe : votre bien continue d’être loué en courte durée pendant toute la période de commercialisation, pendant que nous gérons simultanément la vente. Un seul interlocuteur, deux activités coordonnées, zéro mois de vacance subi.
Le constat : les mois de vente sont des mois perdus
Vendre un bien immobilier à Aix-en-Provence prend du temps. En 2026, le délai moyen entre la signature du mandat et l’acte authentique chez le notaire se situe entre six et douze mois pour un appartement de standing moyen, selon l’emplacement, le prix et les conditions de financement de l’acquéreur. Les biens atypiques ou surévalués peuvent rester sur le marché plus longtemps encore.
Pendant ces mois, les charges du bien continuent de courir, qu’il soit occupé ou non.
- Taxe foncière : proportionnelle à la surface, elle est due pour l’année entière quelle que soit la date de vente.
- Charges de copropriété : le syndic ne suspend pas les appels de fonds pendant une période de vente.
- Assurance habitation : une couverture minimale reste obligatoire sur un bien vide.
- Entretien courant : un logement vacant qui n’est pas visité régulièrement se dégrade plus vite qu’un logement occupé. Humidité, dégâts non détectés, risques d’intrusion dans les quartiers exposés.
Sur un bien dont les charges fixes atteignent 400 à 600 euros par mois, huit mois de vacance représentent entre 3 200 et 4 800 euros de charges nettes sans contrepartie. À cela s’ajoute la perte sèche sur les revenus locatifs qui auraient pu être générés pendant la période.
Le calcul, posé clairement, change souvent la perspective d’un propriétaire sur ce que « mettre en vente » signifie réellement.
Le Pack Conciergerie + Vente expliqué
Le Pack Conciergerie + Vente repose sur un principe simple : Le Mazarin dispose à la fois de la carte professionnelle G (gestion locative et conciergerie) et de la carte professionnelle T (transaction immobilière), toutes deux délivrées sous le numéro CPI 1310 2024 000 000 103 par la CCI d’Aix-en-Provence. Cette double habilitation, peu courante dans le secteur, nous permet de porter les deux mandats simultanément, sans conflit d’intérêts et sans intermédiaires supplémentaires.
Concrètement, cela fonctionne ainsi.
Du côté conciergerie, votre bien reste actif sur Airbnb, Booking et les autres plateformes que nous gérons. Les réservations sont traitées normalement, les voyageurs accueillis, le ménage assuré, les remontées de problèmes traitées. La commission reste à 20 % TTC tout inclus, sans surcoût lié à la gestion de la coordination avec la vente.
Du côté transaction, nous assurons la valorisation du bien, la rédaction de l’annonce, la publication sur les portails immobiliers, la sélection et l’accompagnement des acquéreurs, la rédaction du compromis et le suivi jusqu’à l’acte définitif. Notre barème est dégressif : 7 % jusqu’à 150 000 euros, 6 % de 150 001 à 250 000 euros, 5 % de 250 001 à 350 000 euros, 4 % au-delà. Ces honoraires sont FAI (frais d’agence inclus dans le prix affiché).
La remise Pack : en souscrivant aux deux mandats simultanément, une réduction de 0,5 % s’applique sur chaque tranche des honoraires de transaction. Ce n’est pas un geste commercial symbolique : sur un bien vendu 380 000 euros, l’économie dépasse 1 900 euros.
Les visites d’acheteurs sont calées par nos soins dans les créneaux libres du calendrier de réservation. L’acquéreur potentiel visite un logement propre, meublé, décorée, souvent en meilleur état de présentation qu’un bien vacant depuis plusieurs semaines. Nos mandats doubles montrent que cette approche ne ralentit pas les ventes : elle les facilite.
Cas pratique chiffré
Prenons un exemple réel, anonymisé, représentatif des dossiers que nous traitons.
Le bien : appartement T3 de 65 m², centre historique d’Aix-en-Provence, meublé, exploité en location courte durée depuis deux ans. Valeur de vente estimée : 380 000 euros.
La situation : le propriétaire souhaite revendre pour financer un autre projet. Il prévoit une mise en vente en septembre. Il estime que le bien se vendra « dans les six mois ».
Ce qui se passe sans le Pack : le bien est dépublié des plateformes à la mise en vente. Il reste vacant huit mois (durée effective de la transaction, signature notaire incluse). Les charges continuent. Aucun revenu locatif n’est encaissé pendant cette période.
Ce qui se passe avec le Pack :
| Poste | Sans le Pack | Avec le Pack |
|---|---|---|
| Revenus LCD sur 8 mois (70 % taux d’occupation, ~2 100 €/mois brut) | 0 € | ~16 800 € bruts |
| Commission conciergerie 20 % | 0 € | -3 360 € |
| Revenus LCD nets | 0 € | ~13 440 € |
| Honoraires transaction (tranche 350 001-380 000 €, taux 4 %) | 1 200 € | 1 050 € |
| Économie sur honoraires (0,5 % sur tranche) | 0 € | 150 € |
| Économie sur tranches inférieures (0,5 % × 350 000 €) | 0 € | ~1 775 € |
| Gain total Pack vs vente bien vide | référence | ~15 365 € |
Ces chiffres sont indicatifs. Le taux d’occupation réel varie selon la saison, le type de bien et l’optimisation tarifaire. Sur nos mandats doubles actifs, les revenus nets pendant la période de vente se situent entre 10 000 et 18 000 euros selon la durée et le profil du logement. Ce que le tableau illustre, en revanche, est invariable : laisser un bien vacant pendant la vente a un coût réel, chiffrable, que le Pack permet d’effacer en grande partie.
Les contraintes pratiques
La question qui revient systématiquement est celle de la compatibilité entre visites et réservations. Elle mérite une réponse directe.
Les visites ne perturbent pas les voyageurs. Les deux activités sont coordonnées dans un seul calendrier, géré par nos soins. Les visites d’acheteurs sont planifiées dans les créneaux libres entre deux séjours, idéalement juste après le ménage de sortie. Le logement est alors dans son meilleur état de présentation : propre, rangé, équipé.
Les photos. Un bien en location courte durée dispose déjà de photographies professionnelles. Nous complétons ce reportage avec des visuels orientés vente si nécessaire, notamment pour valoriser les espaces de rangement, la luminosité ou l’état des prestations. Les deux usages sont compatibles et se renforcent mutuellement.
La communication avec les acheteurs. Les acquéreurs potentiels sont informés dès la visite que le bien est exploité en location courte durée jusqu’à la signature. Cette transparence est un avantage, pas un obstacle. Un investisseur qui visite un appartement avec un historique de revenus documenté, des avis voyageurs vérifiables et un taux d’occupation connu dispose de données que les projections théoriques ne peuvent pas remplacer.
La communication avec les voyageurs. Les séjours se déroulent normalement. Les voyageurs ne sont pas informés du projet de vente, et n’ont aucune raison de l’être. Le bien est géré exactement comme dans le cadre d’une conciergerie classique.
Tout ce qui relève de la coordination entre les deux activités est géré par Le Mazarin. C’est précisément la valeur de l’interlocuteur unique.
Qui est éligible
Le Pack Conciergerie + Vente s’adresse à des propriétaires dans une situation précise.
Profil propriétaire : vous êtes propriétaire d’un bien que vous souhaitez vendre dans un horizon de trois à douze mois. Vous n’êtes pas en situation d’urgence absolue (vente sous contrainte bancaire à délai très court), et vous êtes disponible pour signer les mandats nécessaires. Vous pouvez résider hors d’Aix-en-Provence : la gestion est entièrement déléguée.
Typologies de biens compatibles : à partir du T2, meublé ou meublable dans des délais raisonnables. Les studios peuvent être intégrés selon leur emplacement et leur niveau de demande. Les maisons individuelles et villas sont éligibles, avec une coordination légèrement différente pour les visites. Les biens en copropriété sont éligibles sous réserve que le règlement de copropriété autorise la location saisonnière.
Période recommandée : le Pack fonctionne toute l’année. La seule situation où il est moins pertinent est une vente urgente dont la conclusion est attendue en moins de deux mois. Dans ce cas, la mise en location génère peu de revenus et la coordination logistique peut freiner le processus de vente. Au-delà de deux mois de commercialisation attendue, le Pack est pertinent.
Zone géographique : Aix-en-Provence et les communes dans un rayon de dix kilomètres (Venelles, Éguilles, Meyreuil, Le Tholonet, Bouc-Bel-Air, Rousset, Saint-Cannat, Les Milles, Luynes, Puyricard).
Pour savoir si votre bien est éligible et obtenir une estimation de revenus pendant la vente, contactez-nous directement. Nous répondons en général sous 24 heures.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Questions fréquentes
Les visites perturbent-elles les voyageurs ?
Non. Les visites d’acheteurs sont systématiquement planifiées dans les créneaux libres du calendrier de réservation, entre deux séjours ou sur des créneaux bloqués à l’avance. Les voyageurs présents ne sont jamais sollicités pour permettre une visite. La séparation des deux activités est stricte.
Et si le bien se vend plus vite que prévu ?
C’est le meilleur scénario. Si une offre d’achat est acceptée, nous bloquons les nouvelles réservations à partir de la date de signature du compromis. Les séjours déjà confirmés antérieurement sont honorés si leur date de départ est antérieure à la prise de possession par l’acquéreur. En cas de chevauchement, nous gérons les annulations dans le respect des conditions des plateformes et de l’intérêt du propriétaire.
Faut-il que le bien soit déjà meublé pour bénéficier du Pack ?
Un bien meublé est la configuration la plus simple. Si votre bien est vide, nous pouvons vous accompagner sur la mise en location (ameublement, équipement, décoration), à intégrer dans le plan global. Le délai de mise en service est alors de deux à quatre semaines selon l’état du logement. Dans certains cas, un appartement haut de gamme peut être mis en vente vide : nous étudions chaque dossier au cas par cas.
Quelle est précisément la réduction sur les honoraires de transaction ?
La réduction est de 0,5 % sur chaque tranche du barème de commission. Notre barème standard est de 7 % jusqu’à 150 000 euros, 6 % de 150 001 à 250 000 euros, 5 % de 250 001 à 350 000 euros, 4 % au-delà. Avec le Pack, ces taux deviennent respectivement 6,5 %, 5,5 %, 4,5 % et 3,5 %. Sur une vente à 300 000 euros, l’économie totale sur l’ensemble des tranches dépasse 1 400 euros.
Le bien peut-il être vendu occupé par un voyageur ?
Techniquement, une vente avec locataire en place est possible en immobilier. Mais dans le cadre du Pack, cela ne se produit pas : nous gérons la coordination de manière à ce que le bien soit libre à la date de signature de l’acte authentique. Un état des lieux de sortie est réalisé et le bien est remis en état avant la remise des clés à l’acquéreur.
Quels documents fournir pour démarrer ?
Les documents nécessaires sont les mêmes que pour tout mandat de vente : titre de propriété, diagnostics techniques obligatoires (DPE, Carrez, amiante, électricité, gaz selon l’année de construction), règlement de copropriété et procès-verbaux d’assemblée générale pour les biens en copropriété. Si le bien est déjà en location courte durée, l’historique de réservations et le numéro d’enregistrement communal (obligatoire depuis la loi Le Meur) sont également nécessaires.
Qui gère les visites avec les acheteurs ?
Le Mazarin gère l’intégralité des visites, de la sélection des candidats acquéreurs à l’accompagnement pendant la visite. Vous n’avez pas à être présent. Nous vous rendons compte après chaque visite et vous transmettons les retours des visiteurs.
Le Pack est-il compatible avec un mandat exclusif ?
Oui. Le Pack Conciergerie + Vente peut être structuré en mandat exclusif de vente, ce qui nous permet de concentrer les efforts de commercialisation et d’offrir une visibilité maximale sur les portails. Le mandat exclusif peut inclure une clause de retour en mandat simple après une durée déterminée si aucune offre n’a été reçue. Nous discutons de ce point lors de la signature.
Combien de temps faut-il pour démarrer ?
Si le bien est déjà meublé et dispose de son numéro d’enregistrement, la mise en service prend généralement cinq à dix jours : signature des mandats, photographies, création ou reprise des annonces, publication sur les plateformes. La mise en vente suit dans la semaine. Si des diagnostics sont à refaire ou si le bien nécessite une mise en état, le délai est ajusté en conséquence.
Le bien reste-t-il assuré pendant la période de location ?
Oui. Le Mazarin dispose d’une assurance RC Pro souscrite auprès de QBE Insurance. Par ailleurs, les plateformes Airbnb et Booking disposent de leurs propres protections voyageurs et hôtes. Nous vérifions que la couverture du propriétaire est compatible avec une exploitation en location courte durée lors du démarrage du mandat. Si ce n’est pas le cas, nous vous orientons vers les adaptations nécessaires.
Si votre bien est actuellement en location ou si vous envisagez une mise en vente dans les prochains mois, nous pouvons analyser ensemble si le Pack correspond à votre situation. Il n’y a pas de configuration standard : chaque dossier a ses particularités, et c’est précisément ce que nous examinons avant toute signature.
Pour aller plus loin, vous pouvez également consulter notre article sur la question de vendre ou continuer à louer en Airbnb à Aix-en-Provence, notre analyse des revenus en T2, T3 et T4 sur Airbnb à Aix en 2026, et notre page dédiée à la transaction à Aix-en-Provence.
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Élodie, Le Mazarin · Conciergerie à Aix-en-Provence depuis 2021