La loi Le Meur : ce qu’elle change pour les loueurs
Promulguée le 19 novembre 2024 et déployée progressivement tout au long de 2025 et 2026, la loi n° 2024-1039 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur, est une réforme majeure pour la location courte durée.
Elle touche simultanément à la fiscalité, aux normes énergétiques, aux pouvoirs des maires et aux règles applicables aux copropriétés. Pour un propriétaire qui loue son bien à Aix-en-Provence sur Airbnb ou Booking, bien comprendre ce texte permet de continuer à exploiter sereinement son logement.
Ce guide présente les principales mesures, leur calendrier d’application, et les démarches concrètes à engager.
Le numéro d’enregistrement national : obligatoire depuis le 20 mai 2026
C’est la mesure la plus urgente à traiter. Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, doit être enregistré sur un téléservice national et afficher son numéro d’enregistrement sur l’ensemble des annonces publiées en ligne (Airbnb, Booking, Abritel, etc.).
Sans ce numéro, les plateformes ont l’obligation de retirer l’annonce. La loi prévoit par ailleurs des sanctions pour les propriétaires qui publient sans identifiant, et les plateformes sont désormais co-responsables du respect de cette obligation.
Avant la loi Le Meur, la déclaration se faisait commune par commune (Cerfa 14004). Elle est désormais remplacée par l’enregistrement sur le téléservice national, obligatoire dès la première nuit, avec un numéro unique par logement.
Si ce n’est pas encore fait, régularisez sans attendre.
La limitation des nuitées pour les résidences principales
Le cadre légal fixe à 120 nuits par an le plafond de location d’une résidence principale sur les plateformes de courte durée. La loi Le Meur donne aux maires la possibilité d’abaisser ce plafond à 90 nuits, par délibération du conseil municipal.
Cette mesure cible principalement les grandes villes où la tension locative est forte. À Aix-en-Provence, aucune délibération en ce sens n’a été adoptée à ce jour : le plafond reste fixé à 120 nuits annuelles pour les résidences principales.
La situation peut néanmoins évoluer. Si vous louez votre résidence principale, il est prudent de tenir un décompte précis de vos nuitées et de surveiller l’actualité municipale.
Le DPE obligatoire : un calendrier progressif mais contraignant
La loi Le Meur introduit dans la location courte durée une logique proche de celle de la location longue durée : les passoires thermiques sont progressivement exclues.
Deux exigences s’appliquent aux meublés de tourisme :
- Logements soumis à autorisation de changement d’usage : le DPE doit être classé entre A et E pour obtenir l’autorisation, puis entre A et D à partir de 2034.
- À compter du 1er janvier 2034 : tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D.
Une résidence principale louée 120 nuits par an au maximum n’a pas besoin d’autorisation de changement d’usage. En revanche, pour les résidences secondaires, ces exigences sont contraignantes dès aujourd’hui.
Pour mémoire, en location longue durée, les logements classés G sont interdits depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034.
À Aix-en-Provence, le parc immobilier comprend une part importante de logements anciens situés dans le centre historique ou à proximité, qui peuvent être mal classés faute de travaux d’isolation. Ces biens sont directement concernés par cette réforme.
Si votre logement est actuellement classé F ou G, anticiper des travaux de rénovation énergétique devient nécessaire pour continuer à le louer en courte durée dans les années à venir.
La réforme fiscale du micro-BIC : moins d’abattement pour les non-classés
C’est probablement le volet qui a le plus retenu l’attention des propriétaires. La loi Le Meur a profondément modifié, à compter des revenus 2025, les conditions du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme.
Avant la réforme, un propriétaire louant un meublé non classé bénéficiait d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs, dans la limite d’un plafond de 77 700 euros par an. Cet abattement est désormais ramené à 30 %, avec un plafond abaissé à 15 000 euros annuels.
Pour les logements classés meublés de tourisme (au sens Atout France), les conditions sont préservées à un niveau intermédiaire : abattement de 50 %, plafond à 77 700 euros.
Ce que cela signifie en pratique. Un propriétaire générant 18 000 euros de revenus annuels avec un meublé non classé dépasse désormais le plafond micro-BIC de 15 000 euros. Il est automatiquement basculé au régime réel, ce qui nécessite une comptabilité dédiée et le dépôt d’un formulaire 2031.
Pour un propriétaire restant sous le plafond, l’impact est direct sur la base imposable : sur 15 000 euros de revenus, l’abattement à 30 % laisse une base de 10 500 euros imposables, contre 7 500 euros avec l’ancien abattement de 50 %. L’écart se creuse davantage selon la tranche marginale d’imposition.
La réponse la plus immédiate à cette réforme est le classement du logement en meublé de tourisme : une procédure de quelques semaines, réalisée par un organisme d’inspection accrédité (liste publiée par Atout France), et qui permet de retrouver un abattement à 50 % en micro-BIC.
Les nouvelles règles en copropriété
La loi Le Meur introduit également un changement important pour les propriétaires de lots en copropriété souhaitant louer en courte durée.
Auparavant, une copropriété ne pouvait interdire la location saisonnière qu’en modifiant son règlement à l’unanimité, ce qui rendait la démarche quasi-impossible en pratique. La loi permet désormais de l’interdire à la majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix de l’ensemble du syndicat), lorsque le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots non commerciaux.
Par ailleurs, tout copropriétaire souhaitant mettre son logement en location de courte durée doit désormais en informer le syndic, qui en rend compte à l’assemblée générale suivante.
Si votre règlement de copropriété contient une clause stipulant que l’immeuble est à usage strictement d’habitation bourgeoise ou interdit toute activité commerciale, la location saisonnière peut être remise en cause sans même qu’une délibération soit nécessaire. Il est impératif de vérifier ce point avant toute mise en location.
Ce que les propriétaires gérés par Le Mazarin n’ont pas à gérer
Le Mazarin suit l’ensemble de ces obligations pour les propriétaires dont il assure la gestion :
- Déclaration et obtention du numéro d’enregistrement national
- Comptabilisation des nuitées par logement et par année civile
- Vérification de la validité du DPE et identification des échéances à anticiper
- Accompagnement pour le classement meublé de tourisme (procédure et dossier)
- Veille sur les délibérations du conseil municipal d’Aix-en-Provence et des communes environnantes
La conformité réglementaire fait partie de notre mission et permet à votre bien de continuer à être loué sans interruption.
Les vérifications à faire dès maintenant
Pour tout propriétaire qui loue en courte durée à Aix-en-Provence ou dans le Pays d’Aix, quatre points méritent une vérification immédiate :
Premièrement, vous assurer que votre bien est déclaré sur le téléservice national, obligatoire dès la première nuit, et que le numéro d’enregistrement figure sur toutes vos annonces.
Deuxièmement, vérifier la classe énergétique actuelle de votre logement. Si votre DPE date d’avant le 1er juillet 2021, il n’est plus valable et doit être refait. Un DPE de moins de dix ans réalisé après cette date reste valable.
Troisièmement, évaluer l’opportunité du classement meublé de tourisme au regard de votre niveau de revenus locatifs et de votre régime fiscal actuel.
Quatrièmement, si vous êtes en copropriété, relire votre règlement et informer votre syndic de votre activité de location saisonnière si ce n’est pas déjà fait.
Ces quatre démarches sont simples à mener mais chacune produit des effets concrets sur votre capacité à louer et sur votre imposition.
Si vous souhaitez faire le point sur votre situation à Aix-en-Provence, nous répondons à toute question sur ces sujets dans les 24 heures. Contactez-nous.