La loi Le Meur : le changement réglementaire le plus important en dix ans
Promulguée le 19 novembre 2024 et déployée progressivement tout au long de 2025 et 2026, la loi Le Meur, officiellement intitulée “loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif”, est la réforme la plus structurante pour la location courte durée depuis la loi Alur de 2014.
Elle touche simultanément à la fiscalité, aux normes énergétiques, aux pouvoirs des maires et aux règles applicables aux copropriétés. Pour un propriétaire qui loue son bien à Aix-en-Provence sur Airbnb ou Booking, comprendre ce texte n’est plus une option : c’est une condition pour continuer à exploiter sereinement son logement.
Ce guide présente les principales mesures, leur calendrier d’application, et les démarches concrètes à engager.
Le numéro d’enregistrement national : une obligation à anticiper avant le 20 mai 2026
C’est la mesure la plus urgente à traiter. À compter du 20 mai 2026, tout meublé de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, devra être enregistré sur un téléservice national et afficher son numéro d’enregistrement sur l’ensemble des annonces publiées en ligne (Airbnb, Booking, Abritel, etc.).
Sans ce numéro, les plateformes auront l’obligation de retirer l’annonce. Il ne s’agit pas d’une menace théorique : la loi prévoit des sanctions pour les propriétaires qui publient sans identifiant, et les plateformes sont désormais co-responsables du respect de cette obligation.
À Aix-en-Provence, la déclaration préalable en mairie était déjà obligatoire depuis plusieurs années pour les résidences secondaires. La nouveauté introduite par la loi Le Meur est la centralisation de cette déclaration à l’échelle nationale, avec un identifiant unique par logement, indépendant de la commune.
Si vous n’avez pas encore effectué cette démarche, c’est la priorité du moment.
La limitation des nuitées pour les résidences principales
Le cadre légal fixait à 120 nuits par an le plafond de location d’une résidence principale sur les plateformes de courte durée. La loi Le Meur donne aux maires la possibilité d’abaisser ce plafond à 90 nuits, par délibération du conseil municipal.
Cette mesure cible principalement les grandes villes où la tension locative est forte. À Aix-en-Provence, aucune délibération en ce sens n’a été adoptée à ce jour : le plafond reste fixé à 120 nuits annuelles pour les résidences principales.
La situation peut néanmoins évoluer. La municipalité d’Aix suit de près les politiques menées dans d’autres villes de taille comparable. Si vous louez votre résidence principale, il est prudent de tenir un décompte précis de vos nuitées et de surveiller l’actualité municipale.
Le DPE obligatoire : un calendrier progressif mais contraignant
La loi Le Meur introduit dans la location courte durée la même logique que celle qui s’applique depuis plusieurs années à la location longue durée : les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location.
Le calendrier prévu est le suivant, lorsqu’un changement d’usage est requis :
- À partir du 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G
- À partir du 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F
- À partir du 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E
Pour les propriétaires de résidences principales louées moins de 120 nuits par an, la procédure reste allégée. Mais pour les résidences secondaires et les logements faisant l’objet d’un changement d’usage déclaré, ces dates sont contraignantes.
À Aix-en-Provence, le parc immobilier comprend une part importante de logements anciens situés dans le centre historique ou à proximité, souvent classés F ou G faute de travaux d’isolation. Ces biens sont directement concernés par cette réforme.
Si votre logement est actuellement classé F ou G, anticiper des travaux de rénovation énergétique n’est plus seulement une question de confort ou de valorisation : c’est une condition pour pouvoir continuer à le louer en courte durée dans les années à venir.
La réforme fiscale du micro-BIC : moins d’abattement pour les non-classés
C’est probablement le volet qui a le plus retenu l’attention des propriétaires. La loi de finances pour 2025 a profondément modifié les conditions du régime micro-BIC pour les loueurs en meublé non professionnel (LMNP).
Avant la réforme, un propriétaire louant un meublé non classé bénéficiait d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs, dans la limite d’un plafond de 77 700 euros par an. Cet abattement est désormais ramené à 30 %, avec un plafond abaissé à 15 000 euros annuels.
Pour les logements classés meublés de tourisme (au sens Atout France), les conditions sont préservées à un niveau intermédiaire : abattement de 50 %, plafond à 77 700 euros.
Ce que cela signifie en pratique. Un propriétaire générant 18 000 euros de revenus annuels avec un meublé non classé dépasse désormais le plafond micro-BIC de 15 000 euros. Il est automatiquement basculé au régime réel, ce qui nécessite une comptabilité dédiée et le dépôt d’un formulaire 2031.
Pour un propriétaire restant sous le plafond, l’impact est direct sur la base imposable : sur 15 000 euros de revenus, l’abattement à 30 % laisse une base de 10 500 euros imposables, contre 7 500 euros avec l’ancien abattement de 50 %. L’écart se creuse davantage selon la tranche marginale d’imposition.
La réponse la plus immédiate à cette réforme est le classement du logement en meublé de tourisme : une procédure qui prend entre quatre et six semaines, réalisée auprès d’un organisme accrédité par Atout France, et qui permet de retrouver un abattement à 50 % en micro-BIC.
Les nouvelles règles en copropriété
La loi Le Meur introduit également un changement important pour les propriétaires de lots en copropriété souhaitant louer en courte durée.
Auparavant, une copropriété ne pouvait interdire la location saisonnière qu’en modifiant son règlement à l’unanimité, ce qui rendait la démarche quasi-impossible en pratique. La loi ramène ce seuil à une majorité des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale, sous certaines conditions.
Par ailleurs, tout copropriétaire souhaitant mettre son logement en location de courte durée doit désormais en informer le syndic par courrier recommandé avant de démarrer l’activité.
Si votre règlement de copropriété contient une clause stipulant que l’immeuble est à usage strictement d’habitation bourgeoise ou interdit toute activité commerciale, la location saisonnière peut être remise en cause sans même qu’une délibération soit nécessaire. Il est impératif de vérifier ce point avant toute mise en location.
Ce que les propriétaires gérés par Le Mazarin n’ont pas à gérer
Le Mazarin suit l’ensemble de ces obligations pour les propriétaires dont il assure la gestion :
- Déclaration et obtention du numéro d’enregistrement national
- Comptabilisation des nuitées par logement et par année civile
- Vérification de la validité du DPE et identification des échéances à anticiper
- Accompagnement pour le classement meublé de tourisme (procédure et dossier)
- Veille sur les délibérations du conseil municipal d’Aix-en-Provence et des communes environnantes
La conformité réglementaire fait partie intégrante de notre mission. Ce n’est pas une prestation annexe : c’est ce qui permet à votre bien de continuer à fonctionner sans interruption.
Les démarches à engager avant mai 2026
Pour tout propriétaire qui loue en courte durée à Aix-en-Provence ou dans le Pays d’Aix, quatre points méritent une vérification immédiate :
Premièrement, vous assurer que votre bien est déclaré en mairie et que vous disposez d’un numéro d’enregistrement valide, ou que vous êtes en mesure de l’obtenir avant le 20 mai 2026.
Deuxièmement, vérifier la classe énergétique actuelle de votre logement. Si votre DPE date d’avant le 1er juillet 2021, il n’est plus valable et doit être refait. Un DPE de moins de dix ans réalisé après cette date reste valable.
Troisièmement, évaluer l’opportunité du classement meublé de tourisme au regard de votre niveau de revenus locatifs et de votre régime fiscal actuel.
Quatrièmement, si vous êtes en copropriété, relire votre règlement et informer votre syndic de votre activité de location saisonnière si ce n’est pas déjà fait.
Ces quatre démarches sont simples à mener mais chacune produit des effets concrets sur votre capacité à louer et sur votre imposition.
Si vous souhaitez faire le point sur votre situation à Aix-en-Provence, nous répondons à toute question sur ces sujets dans les 24 heures. Contactez-nous.