Un propriétaire qui envisage de mettre son bien en location courte durée pose toujours la même question en premier : combien cela va-t-il rapporter ? C’est une question légitime, et elle mérite une réponse structurée plutôt qu’un chiffre sorti de son contexte.
Les revenus d’un bien en location courte durée dépendent de trois variables principales : l’ADR (tarif journalier moyen), le taux d’occupation et les charges réelles. Ces trois facteurs varient sensiblement selon la superficie du logement, son emplacement et la saison. Notre portefeuille, plus de 5 000 séjours gérés depuis 2021, nous permet d’établir des fourchettes réalistes par typologie pour le marché aixois en 2026.
Cet article présente les règles fiscales en vigueur à la date indiquée. Pour votre situation personnelle, consultez un expert-comptable. Le Mazarin n’est pas habilité à fournir du conseil fiscal personnalisé.
La méthode de calcul des revenus en LCD
Avant de comparer les typologies, il faut poser les indicateurs correctement. Un raisonnement approximatif conduit à des projections inexactes, et parfois à des décisions d’investissement mal calibrées.
L’ADR : Average Daily Rate
L’ADR est le tarif journalier moyen encaissé sur une période donnée. Il s’obtient en divisant le chiffre d’affaires brut par le nombre de nuits effectivement louées. Ce n’est pas le tarif affiché, mais le tarif réel, après réductions, promotions de dernière minute et gestes commerciaux.
À Aix-en-Provence, l’ADR varie fortement selon la saison. En juillet, un T2 bien positionné dans le quartier Mazarin peut atteindre un ADR deux fois supérieur à celui du mois de janvier. Cette amplitude est structurante pour le calcul annuel.
Le taux d’occupation
Le taux d’occupation mesure la proportion des nuits disponibles effectivement réservées. Il ne faut pas le confondre avec le taux de remplissage calendaire : un logement bloqué pour travaux ou usage personnel ne compte pas dans le disponible.
Sur notre portefeuille, le taux d’occupation oscille entre 60 et 100 % selon la saison. En haute saison (juin à septembre), les biens bien notés approchent la saturation. En basse saison (décembre à février), les taux reculent et la tarification dynamique devient le principal levier de compensation.
La saisonnalité aixoise
Aix-en-Provence présente une saisonnalité marquée mais atténuée par rapport aux destinations purement balnéaires. Le Festival International d’Art Lyrique en juillet constitue un pic de demande exceptionnel. Le tissu économique du Pays d’Aix, universités, secteur technologique, santé, génère une demande de séjours professionnels qui soutient l’occupation hors saison.
Nous distinguons trois périodes :
- Haute saison : juin à septembre (pic juillet)
- Moyenne saison : mars à mai, octobre à novembre
- Basse saison : décembre à février
Les charges et la commission
Les revenus bruts ne sont pas les revenus nets. Avant d’évaluer la performance réelle d’un bien, il faut déduire :
- La commission de conciergerie (20 % TTC tout inclus chez Le Mazarin, charges locataires incluses)
- La taxe de séjour (collectée par les plateformes mais à intégrer dans l’analyse)
- Les charges courantes : consommables, entretien du linge, provisions pour renouvellement du mobilier
- La fiscalité applicable selon le régime choisi (micro-BIC ou régime réel LMNP)
Pour approfondir la dimension fiscale, nous vous renvoyons à notre article sur la rentabilité en location courte durée à Aix-en-Provence.
Le T2 et studio meublé à Aix
Le T2 est la typologie la plus représentée sur le marché aixois de la location courte durée. Sa gestion est fluide, ses coûts d’entretien sont maîtrisés, et il répond à une demande large : couples en déplacement, voyageurs solo, courts séjours professionnels.
Revenus par saison : fourchettes réalistes
| Période | ADR moyen | Taux d’occupation | Revenus bruts mensuels |
|---|---|---|---|
| Haute saison (juin-sept.) | 90 € à 130 € | 85 à 100 % | 2 300 € à 3 900 € |
| Moyenne saison (mars-mai, oct.-nov.) | 65 € à 90 € | 65 à 80 % | 1 300 € à 2 200 € |
| Basse saison (déc.-févr.) | 50 € à 70 € | 45 à 65 % | 700 € à 1 400 € |
Ces fourchettes intègrent les variations de tarif dynamique et les éventuels séjours longue durée qui tirent l’ADR légèrement à la baisse mais améliorent l’occupation.
Revenus nets annuels après commission et charges
En intégrant la commission de 20 % et une provision annuelle pour charges courantes (linge, consommables, entretien courant), un T2 correctement géré à Aix-en-Provence peut générer entre 12 000 € et 22 000 € nets propriétaire par an, selon l’emplacement et la qualité de l’annonce.
L’emplacement comme variable principale
Le quartier Mazarin et le centre historique (autour du Cours Mirabeau) affichent les ADR les plus élevés et les taux d’occupation les plus stables. Les faubourgs, Jas de Bouffan, Encagnane, génèrent des revenus moins élevés mais restent compétitifs grâce à une demande professionnelle et estudiantine régulière.
Pour aller plus loin sur les différences de performance par quartier, consultez notre analyse sur les quartiers d’Aix les plus rentables en location courte durée.
Le T3 à Aix-en-Provence
Le T3 répond à une demande plus qualitative : couples avec enfant, groupes d’amis, séjours professionnels à deux. Il affiche un ADR sensiblement supérieur au T2, mais un taux d’occupation légèrement inférieur, car la cible est plus sélective et les réservations de dernière minute moins fréquentes.
Revenus par saison
| Période | ADR moyen | Taux d’occupation | Revenus bruts mensuels |
|---|---|---|---|
| Haute saison (juin-sept.) | 120 € à 180 € | 80 à 95 % | 2 900 € à 5 100 € |
| Moyenne saison (mars-mai, oct.-nov.) | 85 € à 120 € | 60 à 75 % | 1 530 € à 2 700 € |
| Basse saison (déc.-févr.) | 65 € à 90 € | 40 à 60 % | 780 € à 1 620 € |
Revenus nets annuels
Après commission et charges courantes, un T3 bien situé dans Aix intra-muros peut dégager entre 18 000 € et 30 000 € nets propriétaire par an. L’écart entre le bas et le haut de cette fourchette est principalement lié à la qualité de l’annonce et à la gestion tarifaire.
Notre portefeuille montre que les T3 avec un espace extérieur, terrasse, cour ou balcon significatif, surperforment systématiquement en haute saison, avec un ADR supérieur de 15 à 25 % à la moyenne de la catégorie.
Le T4 et appartement familial
Le T4 s’adresse à une clientèle familiale ou à des groupes de quatre à six personnes. Les séjours sont en moyenne plus longs, ce qui améliore le rendement par rotation. En revanche, le seuil d’entrée est plus élevé : le logement doit être irréprochable en termes de confort, d’équipement et de décoration.
Revenus par saison
| Période | ADR moyen | Taux d’occupation | Revenus bruts mensuels |
|---|---|---|---|
| Haute saison (juin-sept.) | 160 € à 250 € | 75 à 90 % | 3 600 € à 6 750 € |
| Moyenne saison (mars-mai, oct.-nov.) | 110 € à 160 € | 55 à 70 % | 1 820 € à 3 360 € |
| Basse saison (déc.-févr.) | 80 € à 120 € | 35 à 55 % | 840 € à 1 980 € |
Revenus nets annuels
Un T4 bien géré à Aix-en-Provence peut générer entre 22 000 € et 40 000 € nets propriétaire par an. La fourchette haute suppose un bien idéalement situé (centre historique ou quartier Mazarin), une capacité d’accueil optimisée (deux salles de bain, lave-linge, équipement cuisine complet) et une gestion tarifaire active.
Les séjours familiaux tendent à générer moins d’incidents et de dégradations que les séjours de groupes entre amis. La durée moyenne de séjour plus longue (quatre à sept nuits) réduit aussi le nombre de rotations annuelles, ce qui limite l’usure du logement.
Les maisons et villas du Pays d’Aix
Les communes du Pays d’Aix, Venelles, Éguilles, Le Tholonet, Meyreuil, Pertuis, Rousset, Puyloubier, présentent un profil de performance différent des appartements aixois.
Une saisonnalité plus concentrée
La demande est plus fortement concentrée sur les mois de juin à septembre. En dehors de cette période, l’occupation recule plus nettement qu’en centre-ville, car la clientèle professionnelle et de passage préfère la proximité des commodités urbaines.
En revanche, le pic estival est particulièrement intense. Une villa avec piscine à Éguilles ou au Tholonet peut afficher un ADR de 350 € à 600 € par nuit en juillet-août, avec un taux d’occupation proche de la saturation sur les huit semaines concernées.
Revenus annuels indicatifs par type de bien
Pour une maison de quatre à six personnes avec piscine dans le Pays d’Aix :
- Revenus bruts annuels : 25 000 € à 50 000 € selon la superficie, l’équipement et la présence d’un espace extérieur de qualité
- Revenus nets propriétaire (après commission 20 % et charges) : 15 000 € à 35 000 €
Ces écarts sont larges parce que la dispersion de qualité est grande dans cette catégorie. Une maison avec une piscine entretenue, une terrasse aménagée et des photos professionnelles peut générer deux fois plus qu’une maison comparable dont l’annonce est médiocre.
La gestion d’une villa en location courte durée implique aussi des coûts d’entretien plus élevés, jardin, piscine, extérieurs, qui doivent être provisionnés.
Comparaison avec la location longue durée
La location longue durée (LLD) offre une visibilité et une stabilité que la location courte durée (LCD) ne garantit pas. Elle convient à des propriétaires qui n’ont pas d’usage personnel de leur bien et souhaitent une gestion sans implication opérationnelle.
| Critère | Location courte durée (LCD) | Location longue durée (LLD) |
|---|---|---|
| Revenus bruts annuels T2 | 18 000 € à 30 000 € | 9 600 € à 13 200 € |
| Revenus bruts annuels T3 | 24 000 € à 42 000 € | 13 200 € à 18 000 € |
| Revenus bruts annuels T4 | 30 000 € à 55 000 € | 16 800 € à 24 000 € |
| Taux de vacance | Variable (saisonnalité) | Faible (1 à 2 mois/3 ans) |
| Implication du propriétaire | Nulle (avec conciergerie) | Nulle (avec gestion locative) |
| Usure du bien | Plus rapide (rotations fréquentes) | Plus lente |
| Flexibilité d’usage | Totale (blocage calendrier) | Aucune pendant le bail |
| Fiscalité | LMNP (micro-BIC ou réel) | Nu ou LMNP |
Les revenus LCD sont bruts avant charges spécifiques (consommables, linge, entretien renforcé). Les revenus LLD sont bruts avant charges de gestion locative.
Pour la plupart des biens bien situés à Aix-en-Provence, la LCD génère des revenus bruts 1,5 à 2,5 fois supérieurs à la LLD. L’écart se resserre en net si les charges sont élevées ou si le taux d’occupation est faible.
Nous abordons ce sujet en détail dans notre comparatif conciergerie versus gestion solo à Aix-en-Provence.
Comment maximiser ces revenus
Les fourchettes présentées dans cet article correspondent à des biens gérés avec méthode. Voici les leviers qui permettent d’atteindre le haut de chaque fourchette.
Le classement meublé de tourisme
Depuis la loi Le Meur (2024), le classement en meublé de tourisme est devenu un levier fiscal majeur. Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 71 % dans le cadre du micro-BIC, contre 30 % pour les meublés non classés. Pour les biens générant entre 15 000 € et 30 000 € de revenus annuels, cette différence peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie fiscale.
Le classement repose sur une grille de critères objectifs (surface, équipements, services proposés) et est délivré par un organisme accrédité. Nous accompagnons nos propriétaires dans cette démarche dans le cadre de notre offre de conciergerie.
La tarification dynamique
Un tarif fixe annuel est une erreur sur un marché saisonnier. La tarification dynamique ajuste les prix en temps réel en fonction de la demande, des événements locaux, du délai avant la date d’arrivée et de la concurrence directe. Elle peut améliorer le revenu annuel de 15 à 25 % par rapport à une grille tarifaire statique.
Les photos professionnelles
Une annonce avec des photos professionnelles convertit mieux et justifie un ADR plus élevé. C’est le levier le plus immédiat et souvent le plus sous-estimé. Notre expérience montre qu’un bien dont l’annonce a été rephotographiée voit son taux de clics progresser significativement en quelques semaines.
Le score plateforme
Sur Airbnb et Booking.com, l’algorithme de référencement favorise les annonces à haute note (au-dessus de 4,8/5) et avec un taux de réponse élevé. Ces critères sont directement liés à la qualité de l’accueil et à la réactivité de la gestion. Notre note actuelle est de 4,8/5 sur l’ensemble de notre portefeuille.
Pour une présentation complète de l’offre de conciergerie et de la méthode, consultez notre page conciergerie à Aix-en-Provence.
Questions fréquentes
Quel est le revenu moyen d’un T2 en location courte durée à Aix-en-Provence ?
Un T2 correctement géré peut générer entre 18 000 € et 30 000 € bruts par an. En net propriétaire, après commission de conciergerie (20 %) et charges courantes, la fourchette se situe entre 12 000 € et 22 000 € selon l’emplacement et la saison.
Un T3 est-il plus rentable qu’un T2 en location courte durée ?
En revenu absolu, oui. L’ADR d’un T3 est supérieur. En revanche, le taux d’occupation peut être légèrement plus bas, car la cible est plus sélective. La rentabilité sur investissement dépend avant tout du prix d’achat et des charges de copropriété.
La saisonnalité est-elle un problème pour les petites surfaces ?
Moins que pour les grandes. Les T2 et studios bénéficient d’une demande plus large et plus régulière : voyageurs solo, couples, déplacements professionnels. Les creux de basse saison sont moins prononcés que pour les T4 ou les villas.
Faut-il classer son bien en meublé de tourisme pour louer sur Airbnb ?
Le classement n’est pas obligatoire pour louer, mais il est fortement recommandé depuis 2025 pour bénéficier du régime fiscal favorable (abattement de 71 % en micro-BIC). Notre article sur le classement meublé de tourisme et ses avantages détaille les démarches.
Quelle commission prend Le Mazarin ?
Notre commission est unique : 20 % TTC tout inclus. Elle couvre la gestion des annonces, l’accueil, le ménage, le linge de maison, la relation voyageurs et le reporting mensuel. Il n’y a pas de frais annexes.
Comment estimer les revenus d’un bien spécifique ?
La meilleure approche est d’utiliser notre simulateur, qui intègre la superficie, l’emplacement, la capacité d’accueil et la saison. Les fourchettes de cet article sont indicatives et ne remplacent pas une analyse sur votre bien précis.
La location courte durée est-elle compatible avec un usage personnel du logement ?
Oui, et c’est l’un de ses avantages majeurs. Vous pouvez bloquer des périodes dans le calendrier pour un usage personnel. En résidence principale, la réglementation fixe un plafond de 120 nuits par an. En résidence secondaire, aucune limite nationale ne s’applique, bien que certaines communes puissent introduire des restrictions.
Comment Le Mazarin compare-t-il à la gestion en solo ?
Notre article conciergerie versus gestion solo à Aix détaille les différences en termes de temps investi, de performance et de risques. La gestion en solo peut être pertinente pour un seul bien si le propriétaire est disponible 7j/7. Au-delà, ou en cas d’éloignement géographique, la délégation professionnelle produit généralement de meilleurs résultats nets.
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Élodie, Le Mazarin · Conciergerie à Aix-en-Provence depuis 2021