La question que se posent beaucoup de propriétaires aixois
Vous avez acheté un appartement à Aix-en-Provence il y a quelques années. Il génère des revenus réguliers en location courte durée, le marché immobilier a progressé depuis votre acquisition, et vous commencez à vous demander si le moment est venu de vendre.
Mais si vous vendez, que faire du bien pendant les trois à six mois que prend une transaction ? Et êtes-vous certain que la vente soit vraiment la meilleure option à ce stade ?
C’est une question que nous traitons régulièrement chez Le Mazarin, avec des propriétaires dans des situations très diverses. Il n’y a pas de réponse universelle, mais il y a des éléments d’analyse clairs.
Ce que la vente implique vraiment
La vente d’un bien immobilier à Aix-en-Provence prend en moyenne entre trois et six mois, du premier mandat à la signature définitive chez le notaire. Ce délai inclut la période de commercialisation, les visites, la négociation, l’offre d’achat, et les délais légaux incompressibles (financement acheteur, délai de rétractation SRU, acte authentique).
Pendant ces mois, la plupart des propriétaires laissent leur bien vacant. L’appartement est disponible pour les visites, non occupé, non loué. C’est un choix compréhensible, personne ne veut compliquer la vie d’un acheteur potentiel. Mais c’est aussi une perte de revenus réelle, souvent de plusieurs milliers d’euros.
Sur un bien vendu en cinq mois à Aix-en-Provence, avec un taux d’occupation habituel de 70 % et des recettes mensuelles moyennes de 1 500 euros, la vacance représente environ 7 500 euros de revenus non encaissés. Ce chiffre est approximatif et varie selon le bien, la saison et le niveau de demande, mais il illustre un coût souvent sous-estimé.
Par ailleurs, vendre ne signifie pas se libérer de toutes les contraintes. Des frais s’appliquent : honoraires d’agence, diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, Carrez, amiante, électricité, gaz selon la date de construction), et fiscalité sur la plus-value si applicable. Ces éléments doivent être intégrés dans le calcul de ce que la vente vous rapporte réellement.
Ce que la poursuite de la location implique
Continuer à louer est une décision valable pour de nombreux propriétaires. Le marché immobilier d’Aix-en-Provence présente une demande structurellement forte, portée par la présence universitaire, le dynamisme économique du territoire et l’attractivité touristique du Pays d’Aix. Ces facteurs soutiennent les taux d’occupation sur les plateformes courte durée et la demande locative longue durée.
Mais maintenir son bien en location en 2026 demande une vigilance accrue. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé les obligations réglementaires (numéro d’enregistrement national, DPE, déclaration en copropriété), modifié la fiscalité du micro-BIC pour les non-classés, et ouvert la possibilité pour les maires de réduire les quotas de location saisonnière.
Louer dans ce contexte nécessite soit de s’y consacrer personnellement, soit de s’appuyer sur un gestionnaire professionnel qui suit ces évolutions pour vous.
L’option que la plupart des propriétaires ne connaissent pas
Entre vendre en laissant le bien vacant et louer sans horizon de sortie, il existe une troisième voie : mettre le bien en vente tout en continuant à le louer, avec une coordination active entre les deux activités.
C’est ce que Le Mazarin propose avec son pack Conciergerie + Vente.
Le principe est simple. Votre bien est commercialisé à la vente, annonces sur les portails immobiliers, visites organisées avec des acquéreurs potentiels, pendant qu’il reste actif sur Airbnb et Booking. Les séjours sont gérés normalement. Les visites d’acheteurs sont calées entre les séjours, avec un préavis suffisant pour remettre le bien en état de présentation.
Votre bien continue de produire des revenus jusqu’à la signature chez le notaire. Vous ne perdez pas les recettes des semaines ou mois qui séparent la mise en vente de la signature.
Comment la coordination visites et séjours fonctionne en pratique
La question qui revient systématiquement : est-ce vraiment compatible ? Un appartement occupé par des voyageurs peut-il être visité par des acheteurs ?
Dans la quasi-totalité des cas, oui, à condition d’organiser cette coordination avec rigueur.
La gestion des séjours sur Airbnb ou Booking permet de bloquer des créneaux dans le calendrier. Concrètement, nous bloquons un ou deux créneaux par semaine dans le planning de location pour permettre les visites, en anticipant les disponibilités selon les réservations en cours.
Entre deux séjours, le logement est remis en état par l’équipe de ménage : c’est le moment idéal pour une visite. Un appartement propre, bien rangé, avec du linge de maison propre, fait généralement une meilleure impression qu’un bien vacant depuis plusieurs semaines.
Pour les visites programmées pendant un séjour, deux options : soit la visite a lieu en fin de séjour juste après le départ du voyageur et avant l’entrée du suivant, soit le créneau est bloqué dans le calendrier de location à l’avance. Dans les deux cas, la coordination est gérée par Le Mazarin.
Ce que Le Mazarin prend en charge dans ce pack
Le pack Conciergerie + Vente repose sur un interlocuteur unique pour les deux activités. Cela évite les frictions habituelles entre un gestionnaire locatif qui ne sait pas quand arrivent les acheteurs, et un agent immobilier qui ne connaît pas le planning des voyageurs.
Du côté transaction, Le Mazarin intervient en qualité d’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle T (CPI 1310 2024 000 000 103), avec un barème de commission dégressif : 7 % jusqu’à 150 000 euros, 6 % de 150 000 à 250 000 euros, 5 % de 250 000 à 350 000 euros, 4 % au-delà de 350 000 euros. Ce barème s’entend honoraires d’agence inclus (FAI).
Pour les propriétaires qui passent au pack, une remise de 0,5 % est appliquée sur chaque tranche de la commission transaction. Si votre bien se vend 300 000 euros, la commission applicable à la tranche 250 000 - 300 000 euros passe de 5 % à 4,5 %. Ce n’est pas une remise symbolique : sur ce type de transaction, l’économie est concrète.
Du côté conciergerie, la commission reste à 20 % TTC tout inclus, le même tarif que dans le cadre d’une gestion conciergerie classique. Aucun surcoût n’est appliqué pour la coordination avec l’activité de vente.
Comment décider : les bonnes questions à se poser
Deux questions permettent en général de clarifier la situation rapidement.
Avez-vous besoin de capital à court terme ? Si un projet personnel ou un autre investissement nécessite des liquidités dans les dix-huit prochains mois, vendre est probablement la bonne décision. Dans ce cas, le pack Conciergerie + Vente vous permet d’optimiser les revenus pendant la période de commercialisation.
Vos revenus locatifs actuels sont-ils satisfaisants, et la réglementation ne fragilise-t-elle pas votre activité ? Si votre bien génère de bons revenus, que vous êtes en conformité réglementaire et que votre fiscalité est correctement structurée, il peut être prématuré de vendre. Continuer à louer avec un gestionnaire professionnel peut être la décision la plus rentable sur trois à cinq ans.
Si vous hésitez entre les deux, nous pouvons faire ensemble une analyse de votre situation : revenus actuels, valeur vénale estimée du bien, coût fiscal de la vente, et projection des revenus si vous continuez à louer. Cela prend environ une heure et permet de prendre une décision informée.
Un dernier point sur le marché d’Aix-en-Provence en 2026
Le marché immobilier d’Aix-en-Provence reste actif en 2026. Les délais de vente varient selon les secteurs et les types de biens : les appartements bien situés dans le centre ou le quartier Mazarin trouvent généralement preneur plus rapidement que les biens en périphérie. La demande des investisseurs est présente, notamment pour les logements déjà en exploitation locative et disposant d’un historique de revenus.
Un bien mis en vente avec un historique de location documenté (taux d’occupation, revenus moyens par mois, avis voyageurs) est souvent perçu comme plus rassurant par un acquéreur investisseur qu’un logement vide sans historique. C’est un avantage direct du pack : votre bien arrive sur le marché avec une preuve de performance, pas une simple projection.
Si vous souhaitez discuter de votre situation et évaluer quelle option correspond à votre projet, contactez-nous. Nous analysons chaque dossier individuellement et nous nous engageons à vous donner un avis honnête, sans orientation commerciale préalable.