Tous les biens à Aix-en-Provence ne se valent pas en location courte durée. Deux appartements de même superficie, distants de quelques rues, peuvent afficher des revenus nets annuels très différents. La localisation reste le facteur le plus déterminant, devant la qualité des équipements ou la stratégie tarifaire.
Depuis 2022, nous avons géré plus de 7 000 séjours à Aix-en-Provence et dans le Pays d’Aix. Cette analyse s’appuie sur ce que nous observons dans notre portefeuille et sur les plateformes Airbnb et Booking. L’objectif est de vous donner une lecture claire et utilisable, que vous soyez propriétaire d’un bien existant ou que vous envisagiez un achat orienté rendement.
Pour aller plus loin sur la rentabilité globale de la location courte durée à Aix, consultez notre article dédié aux revenus par type de bien.
Méthodologie de classement
Comparer des quartiers entre eux exige de poser des indicateurs cohérents. Nous retenons quatre critères pour chaque zone analysée.
Le tarif journalier moyen (ADR, Average Daily Rate) correspond au prix moyen par nuit sur 12 mois, toutes périodes confondues. Il reflète à la fois la demande voyageurs et le positionnement tarifaire possible dans le quartier.
Le taux d’occupation annuel mesure la part des nuits disponibles effectivement réservées. Notre taux d’occupation moyen est de 75 %, avec des variations selon la saison et la qualité de gestion.
Le coût d’acquisition au mètre carré permet de rapporter les revenus à l’investissement initial. Un quartier très rentable en ADR peut devenir peu attractif si le prix d’achat est prohibitif.
Le rendement net estimé est le ratio revenus nets (après commissions, charges, fiscalité) sur prix d’acquisition. C’est l’indicateur de synthèse que nous utilisons pour guider nos recommandations.
Les tendances décrites ci-dessous sont issues de notre expérience terrain et ne constituent pas une projection financière garantie. Chaque bien présente ses propres caractéristiques.
Le quartier Mazarin
Le quartier Mazarin est le secteur le plus demandé par les voyageurs qui séjournent à Aix-en-Provence. Son architecture classique du XVIIe siècle, ses hôtels particuliers, ses fontaines et sa proximité immédiate avec le Cours Mirabeau en font une destination en soi. Nos logements dans ce périmètre sont parmi les plus demandés de notre portefeuille.
Les prix d’acquisition y sont parmi les plus élevés d’Aix, et varient selon l’étage, l’exposition et l’état du bien. Les biens avec cachet (parquet ancien, moulures, belle hauteur sous plafond) se situent dans le haut du marché et justifient des tarifs journaliers sensiblement plus élevés.
Le profil voyageur dominant est le couple en déplacement culturel ou touristique, avec un budget hébergement confortable. La clientèle d’affaires est également présente, notamment pour des séjours à la semaine liés aux déplacements vers les entreprises du Pays d’Aix. Les annonces bien notées dans ce quartier fidélisent une partie de leur clientèle d’une année sur l’autre.
Les tarifs à la nuit y figurent parmi les plus hauts de la ville, avec des pics pendant le Festival International d’Art Lyrique en juillet. Une stratégie tarifaire dynamique permet de maintenir une occupation solide sur l’année.
La contrepartie est un prix d’acquisition élevé qui compresse le rendement brut. Le rendement reste toutefois intéressant sur un marché où la valorisation patrimoniale est solide.
Le centre historique
Le centre historique, entendu comme le périmètre délimité par la place de la Rotonde, la cathédrale Saint-Sauveur, la place Richelme et les rues commerçantes adjacentes, offre une combinaison d’animation et d’accessibilité particulièrement appréciée des voyageurs.
La proximité du marché provençal de la place Richelme est fréquemment mentionnée dans les avis voyageurs comme un élément de satisfaction fort. La cathédrale Saint-Sauveur, le quartier des galeries et les nombreux restaurants constituent un environnement immédiat qui justifie le choix d’Aix plutôt qu’une autre destination.
Les prix au mètre carré dans ce secteur sont en général un peu inférieurs à ceux du quartier Mazarin. Les biens en étage élevé avec vue sur toits ou clochers permettent des tarifs plus élevés. En revanche, les rez-de-chaussée et premiers étages donnant sur des ruelles passantes peuvent souffrir de nuisances sonores nocturnes, un facteur à anticiper.
Le profil voyageur est plus large : familles, groupes d’amis, voyageurs solo en déplacement culturel. Cette diversité soutient l’occupation mais peut peser sur la note moyenne si la gestion des arrivées tardives ou des nuisances entre logements n’est pas rigoureuse.
Les tarifs à la nuit y sont un peu inférieurs à ceux du Mazarin, avec une valorisation patrimoniale généralement moins marquée.
Le quartier Sextius-Mirabeau
Sextius-Mirabeau est un quartier en développement intéressant à surveiller pour un investissement orienté location courte durée. Le réaménagement urbain engagé depuis plusieurs années y a introduit de nouveaux programmes immobiliers, des espaces piétons et une offre de commerces et restaurants qui se diversifie progressivement.
Sa localisation, entre le Cours Sextius, la gare routière et la gare ferroviaire, en fait un quartier très bien desservi. Les voyageurs qui arrivent sans voiture y sont particulièrement à l’aise. La gare TGV d’Aix-en-Provence est accessible en bus direct, ce qui élargit le bassin de clientèle aux voyageurs parisiens et lyonnais en déplacement rapide.
Les prix au mètre carré y restent plus accessibles que dans le centre ancien, selon les programmes et l’état du bien. Cette différence à l’achat améliore le rendement brut, même si les tarifs à la nuit y sont légèrement inférieurs à ceux du Mazarin ou du centre historique.
Notre observation est que les voyageurs professionnels choisissent volontiers ce secteur pour sa praticité et sa tranquillité relative en soirée. C’est l’un des quartiers où le rapport entre prix d’achat et potentiel locatif est le plus intéressant.
Les faubourgs
Par « faubourgs », nous entendons les quartiers résidentiels situés hors du centre ancien (par exemple Jas de Bouffan, Encagnane ou Pont de l’Arc) et les secteurs longeant la route du Tholonet. Ces zones constituent une part significative du parc immobilier résidentiel d’Aix et sont parfois présentées comme une alternative accessible au centre.
Les prix d’acquisition y sont effectivement plus bas. Mais les contraintes en LCD sont réelles : la distance à pied du Cours Mirabeau se fait sentir dans les avis voyageurs, la desserte en transports est inégale selon les rues, et la concurrence y est plus diffuse.
Les tarifs à la nuit y sont inférieurs et le taux d’occupation plus variable, surtout en basse saison pour des biens mal positionnés ou sous-gérés. Le rendement peut sembler attrayant sur le papier grâce au faible prix d’acquisition, mais il faut intégrer un risque de vacance locative plus marqué.
Ces quartiers sont mieux adaptés à la location longue durée ou à une stratégie mixte, notamment pour des T3 et T4 pouvant accueillir des étudiants hors saison. Nous avons développé cette approche dans notre article sur l’investissement Airbnb à Aix (location mixte comprise).
Les communes du Pays d’Aix
Le marché ne s’arrête pas aux frontières communales d’Aix-en-Provence. Dans un rayon de 10 kilomètres, plusieurs communes offrent des opportunités distinctives pour les maisons. Hors d’Aix, nous gérons uniquement des maisons.
La clientèle de ces communes est différente de celle du centre-ville. Les familles avec enfants, les groupes d’amis, et les participants au Festival d’Art Lyrique qui cherchent un cadre résidentiel constituent la demande principale. Les séjours y sont généralement plus longs qu’en centre-ville, ce qui réduit la fréquence des ménages et améliore l’efficacité opérationnelle.
Le Tholonet bénéficie d’une attractivité particulière liée à la route Cézanne et à la proximité immédiate de la montagne Sainte-Victoire. Les maisons avec piscine et vue sur le massif atteignent des tarifs élevés en haute saison.
Éguilles, avec ses ruelles anciennes et son point de vue sur la plaine et la Sainte-Victoire, attire une clientèle à la recherche de la « vraie Provence » tout en restant à 10 minutes d’Aix en voiture.
Venelles, Meyreuil et Bouc-Bel-Air attirent surtout des familles et des professionnels, avec une demande plus sensible à la basse saison.
Les pièges à éviter par quartier
Quelques situations récurrentes méritent d’être signalées avant tout achat orienté LCD à Aix.
Les rues à fort passage nocturne dans le centre historique. Certaines rues, autour de la place des Cardeurs et dans quelques secteurs du centre, sont soumises à des nuisances sonores en soirée et en nuit. Les avis voyageurs en font régulièrement mention, ce qui pèse sur la note et l’ADR. Avant d’acheter, vérifiez l’exposition sonore un vendredi soir.
Les copropriétés avec règlement restrictif. Certaines copropriétés aixoises ont adopté, ou sont en passe d’adopter, des clauses limitant ou interdisant la location meublée touristique. La vérification du règlement de copropriété est obligatoire avant signature. La loi Le Meur de 2024 a facilité ces restrictions au niveau des assemblées générales.
Le changement d’usage pour les résidences secondaires. À Aix-en-Provence, la location d’une résidence secondaire en meublé touristique est soumise à une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie. Cette procédure est parfois longue et peut être refusée dans certains secteurs. Elle doit être anticipée avant l’achat. Le classement en meublé de tourisme ne dispense pas de cette autorisation.
Les communes du Pays d’Aix sans voiture. Un bien situé à Éguilles ou Meyreuil est difficilement accessible sans véhicule personnel. Les voyageurs qui arrivent en train à Aix-TGV ou à la gare centrale devront soit louer une voiture, soit être véhiculés. Cela exclut une part de clientèle et doit être clairement mentionné dans l’annonce.
La sous-estimation des charges dans les vieilles pierres. Les biens anciens du Mazarin et du centre historique ont du caractère, mais aussi des charges de copropriété parfois élevées, des travaux de ravalement récurrents, et des DPE peu favorables. En location longue durée, les logements G sont interdits depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Pour un meublé de tourisme soumis à changement d’usage, le DPE doit être entre A et E pour obtenir l’autorisation ; au 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront être entre A et D.
Notre verdict quartier par quartier
| Quartier / Commune | Tendance prix d’achat | Tarif à la nuit | Recommandé pour |
|---|---|---|---|
| Quartier Mazarin | Le plus élevé | Le plus élevé | Valorisation patrimoniale et revenus stables |
| Centre historique | Élevé | Élevé | Volume de demande, profil voyageur large |
| Sextius-Mirabeau | Plus accessible | Un peu inférieur | Bon rapport rendement/prix |
| Faubourgs | Bas | Inférieur | Location longue durée préférable |
| Éguilles, Le Tholonet | Élevé pour le Pays d’Aix | Élevé (maisons) | Maisons familiales, clientèle culturelle |
| Venelles, Meyreuil | Intermédiaire | Intermédiaire (maisons) | Maisons avec piscine, familles |
Notre recommandation pour un premier investissement LCD à Aix-en-Provence : le quartier Sextius-Mirabeau pour un appartement, Éguilles pour une maison. Ces deux zones offrent un bon équilibre entre prix d’acquisition, demande voyageurs et rendement.
Le quartier Mazarin reste la référence pour qui cherche une valeur refuge patrimoniale avec des revenus LCD confortables, à condition d’accepter un prix d’entrée élevé.
Si vous envisagez un achat et souhaitez évaluer le potentiel de revenus LCD d’un bien spécifique, notre simulateur de revenus donne une première estimation, et nous pouvons en parler ensemble dans le cadre de notre service transaction à Aix-en-Provence. Élodie et Enguerrand connaissent la demande quartier par quartier.
Pour aller plus loin sur le choix du mode d’exploitation, notre article sur investir en Airbnb à Aix-en-Provence détaille les arbitrages entre courte durée, longue durée et location mixte.
Questions fréquentes
Quel est le quartier d’Aix-en-Provence le plus rentable pour la location courte durée ?
En rendement, le quartier Sextius-Mirabeau présente un bon ratio prix d’acquisition / revenus LCD grâce à des prix au mètre carré plus accessibles. En valeur absolue des revenus générés, le quartier Mazarin reste en tête grâce à des tarifs à la nuit plus élevés.
Peut-on louer en courte durée dans les communes autour d’Aix ?
Oui. Venelles, Éguilles, Le Tholonet, Meyreuil et Bouc-Bel-Air font partie de notre zone d’intervention. Hors d’Aix, nous gérons uniquement des maisons. La demande y est portée par les familles et les groupes sur des séjours plus longs.
Faut-il une autorisation spéciale pour louer en meublé touristique à Aix-en-Provence ?
Dans tous les cas, déclaration obligatoire dès la première nuit sur le téléservice national (numéro d’enregistrement). Résidence principale : 120 nuits par an maximum. Résidence secondaire : autorisation de changement d’usage en plus ; le classement en meublé de tourisme n’en dispense pas. Cette procédure doit être anticipée avant l’achat.
La réglementation change-t-elle dans certains quartiers ?
Aix-en-Provence n’a pas encore instauré de zones de compensation strictes comme Paris ou Bordeaux, mais la loi Le Meur adoptée en 2024 donne aux communes de nouveaux outils pour restreindre la LCD. La situation réglementaire doit être vérifiée au moment de l’achat auprès des services municipaux.
Quel type de bien se loue le mieux en courte durée à Aix ?
En centre-ville, les T2 et T3 bien situés avec cachet (parquet, moulures, hauteur sous plafond) offrent les meilleures performances. Dans le Pays d’Aix, les maisons de 3 à 5 chambres avec piscine sont très recherchées en haute saison et atteignent des tarifs à la nuit nettement plus élevés.
Comment calculer le rendement réel d’un bien en LCD ?
Le rendement net tient compte des revenus bruts, de la commission de la conciergerie (20 % TTC chez Le Mazarin, calculés sur le loyer diminué des frais de service des plateformes et du forfait ménage/linge payé par les voyageurs), des charges de copropriété, de la taxe foncière, des frais d’entretien et de la fiscalité applicable (régime micro-BIC, avec 30 % ou 50 % d’abattement selon le classement, ou régime réel). Notre simulateur de revenus vous permet d’obtenir une estimation personnalisée.
La saisonnalité est-elle un risque important à Aix-en-Provence ?
Aix est moins saisonnière que les destinations purement balnéaires grâce à la présence d’une clientèle d’affaires et culturelle toute l’année. Cela dit, les écarts entre haute et basse saison restent significatifs. Une gestion tarifaire dynamique permet de limiter les creux. Notre offre de conciergerie à Aix-en-Provence intègre ce pilotage tarifaire dans sa commission de 20 % TTC.
Le Festival d’Art Lyrique représente-t-il vraiment un pic de revenus ?
Oui, c’est l’événement le plus structurant de l’année pour les revenus LCD à Aix. La demande dépasse largement l’offre disponible pendant le Festival, en juillet, ce qui permet des tarifs à la nuit nettement supérieurs à la moyenne annuelle pour les biens bien positionnés.
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Élodie, Le Mazarin · Conciergerie à Aix-en-Provence depuis 2022