Le DPE, nouveau critère d’éligibilité pour la location courte durée
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a longtemps été perçu comme une simple formalité administrative, une étiquette à coller sur une annonce, sans conséquence réelle. Ce n’est plus le cas.
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le DPE est devenu un critère d’éligibilité pour la location courte durée, au même titre qu’il l’était déjà pour la location longue durée. Les logements les plus énergivores seront progressivement interdits à la location saisonnière, selon un calendrier désormais fixé par la loi.
Pour les propriétaires qui louent à Aix-en-Provence ou dans le Pays d’Aix, il est essentiel de comprendre ce que cette obligation implique concrètement, et d’identifier dès maintenant si leur bien est concerné.
Ce qu’est le DPE et comment il fonctionne
Le Diagnostic de Performance Énergétique évalue la consommation d’énergie d’un logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il classe le bien sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore), en tenant compte de l’isolation, du système de chauffage, de la production d’eau chaude sanitaire et de la ventilation.
Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié. Sa durée de validité est de dix ans, à condition qu’il ait été réalisé après le 1er juillet 2021. Les DPE antérieurs à cette date ne sont plus valables : la méthode de calcul a été réformée à cette occasion, et les anciens documents ne peuvent plus être utilisés à des fins réglementaires.
Le coût d’un DPE varie selon la surface du bien et le diagnostiqueur : n’hésitez pas à demander plusieurs devis.
Le calendrier fixé par la loi
La loi Le Meur fixe deux exigences distinctes pour les meublés de tourisme :
- Logements soumis à autorisation de changement d’usage : le DPE doit être classé entre A et E pour obtenir l’autorisation, puis entre A et D à partir de 2034.
- À compter du 1er janvier 2034 : tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D.
Le changement d’usage concerne les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur, dans les communes qui l’ont instauré. Pour une résidence principale louée 120 nuits par an au maximum, aucune autorisation de changement d’usage n’est requise : la première exigence ne s’applique donc pas.
Pour comparaison, la location longue durée suit son propre calendrier : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034.
La situation particulière d’Aix-en-Provence
Aix-en-Provence présente une caractéristique importante du point de vue énergétique : une part significative de son parc immobilier est constituée de logements anciens, notamment dans le centre historique, le quartier Mazarin et les secteurs proches du cours Mirabeau.
Ces bâtiments, souvent construits avant 1948, présentent fréquemment des défauts d’isolation structurels, murs sans isolation thermique, fenêtres à simple vitrage, absence de ventilation mécanique contrôlée. Il n’est pas rare que des appartements de caractère situés dans ces quartiers soient classés F ou G malgré leur charme indéniable.
S’y ajoute la contrainte des Architectes des Bâtiments de France (ABF). Une grande partie du centre d’Aix se trouve en zone de protection patrimoniale, ce qui limite les interventions extérieures possibles sur les façades et les toitures. Certains travaux d’amélioration énergétique, comme le remplacement de menuiseries ou l’isolation par l’extérieur, nécessitent une autorisation préalable, voire sont impossibles sans déroger aux règles patrimoniales.
Cela ne signifie pas qu’aucune amélioration n’est possible. L’isolation des combles perdus par l’intérieur, le remplacement d’une chaudière vétuste par un système plus performant, ou l’installation d’une pompe à chaleur air-air peuvent permettre de gagner une ou deux classes énergétiques sans toucher à l’enveloppe extérieure du bâtiment.
Comment savoir si votre logement est concerné
Deux questions permettent de clarifier rapidement votre situation.
Première question : connaissez-vous la classe DPE actuelle de votre logement ? Si votre DPE date de plus de dix ans, ou s’il a été réalisé avant le 1er juillet 2021, il doit être refait. Un DPE récent est la base indispensable pour prendre toute décision.
Deuxième question : votre logement nécessite-t-il un changement d’usage pour être loué en courte durée ? Elle se pose pour les logements qui ne sont pas votre résidence principale, dans les communes qui ont instauré cette autorisation. Pour connaître les règles applicables à Aix-en-Provence, renseignez-vous auprès de la mairie ou faites appel à un professionnel.
Lors de chaque prise en mandat, Le Mazarin vérifie systématiquement le DPE du logement, sa validité, et la nécessité ou non d’un changement d’usage. Si votre bien est en limite de conformité, nous vous le disons avant de signer quoi que ce soit.
Que faire si votre logement est classé F ou G
Deux orientations principales sont envisageables selon la nature du bien et vos objectifs.
La rénovation énergétique. Un audit énergétique réalisé par un professionnel certifié permet d’identifier les travaux les plus efficaces pour améliorer la classe de votre logement. À Aix, les interventions les plus fréquentes sont l’isolation des combles, souvent l’un des travaux les plus efficaces, le remplacement du système de chauffage et l’amélioration de la ventilation. Des aides existent sous conditions : les certificats d’économie d’énergie (CEE) et, pour un logement occupé ou loué en résidence principale, MaPrimeRénov’ et les aides de l’Anah. Un meublé de tourisme n’est généralement pas éligible à MaPrimeRénov’. Un conseiller France Rénov’ peut vous indiquer les aides auxquelles votre projet ouvre droit.
Le basculement en location longue durée. Pour les logements dont la rénovation est techniquement complexe ou financièrement peu justifiée au regard des revenus attendus, la location longue durée reste une option à étudier, à condition de respecter son propre calendrier : les logements classés G y sont interdits depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Un logement classé F ou G devra donc, là aussi, être rénové pour être loué durablement. Le Mazarin propose également la gestion locative longue durée, et peut vous aider à évaluer laquelle des deux options est la plus pertinente pour votre bien.
L’impact du DPE sur la valeur vénale du bien
Au-delà des obligations réglementaires, la classe énergétique d’un logement influence désormais directement sa valeur de marché. Ce phénomène, appelé « valeur verte », est documenté par les études des notaires et des observatoires immobiliers.
À Aix-en-Provence, comme dans la plupart des marchés immobiliers actifs, un bien classé A ou B se négocie en moyenne dans une fourchette supérieure à un bien équivalent classé F ou G. L’écart varie selon le secteur, la surface et le marché du moment, mais il est réel et tend à s’accentuer à mesure que les contraintes réglementaires se renforcent.
Pour un propriétaire qui envisage de vendre son bien dans les trois à cinq prochaines années, investir dans l’amélioration de sa performance énergétique peut donc produire un double effet positif : maintenir ou améliorer la rentabilité locative à court terme, et défendre la valeur vénale du bien à la revente.
Un point de vigilance sur les DPE collectifs
Dans les copropriétés dotées d’un chauffage collectif, un DPE peut être établi à l’échelle de l’immeuble plutôt qu’à l’échelle du logement. Selon les cas, il peut servir de base au DPE de votre logement pour les démarches de déclaration du meublé, de changement d’usage ou de classement meublé de tourisme.
Si votre copropriété dispose d’un DPE collectif, vérifiez auprès d’un diagnostiqueur certifié si le DPE de l’immeuble suffit pour votre logement.
Si vous souhaitez faire vérifier la conformité énergétique de votre bien avant de le mettre en location ou de nous en confier la gestion, contactez-nous. Nous répondons dans les 24 heures et effectuons cette vérification lors de notre première visite, sans frais supplémentaires.