Pour un propriétaire qui partage cinq mois entre Aix-en-Provence et Genève, ou entre Paris et Londres, la résidence secondaire n’est pas un actif parmi d’autres. C’est un lieu chargé, soigneusement aménagé, où chaque détail a été pensé. Le confier à une conciergerie est une décision qui mérite une réflexion différente de celle que l’on applique à un investissement locatif ordinaire.
Ce type de bien a ses propres exigences. Les biens sont plus sensibles, les propriétaires plus attentifs, les voyageurs attendus à la hauteur. Une gestion pensée uniquement pour optimiser un taux d’occupation sur 12 mois ne correspond pas à cette réalité.
Pourquoi une résidence secondaire se gère différemment
Les résidences secondaires ont une caractéristique que les outils classiques de gestion locative peinent à intégrer : leur volume de réservations est souvent inférieur à celui d’un appartement de centre-ville, mais le niveau de soin attendu est, lui, plus élevé.
Un bien loué 6 à 10 semaines par an génère moins de passages, moins de ménages, moins d’interactions avec les voyageurs. Cela pourrait sembler plus simple à gérer, mais chaque séjour compte davantage.
Pour le voyageur, c’est souvent un moment singulier : des vacances attendues depuis des mois, un anniversaire, un voyage en famille. Les attentes sont élevées et la marge d’erreur est étroite. Le propriétaire, lui, a laissé derrière lui des objets auxquels il tient, un jardin qu’il a dessiné, une bibliothèque qu’il a constituée.
À cela s’ajoute une exigence que l’on retrouve souvent chez ces propriétaires : la discrétion. Pas de visibilité excessive sur les plateformes, pas de voyageurs inadaptés, pas de photos trop détaillées des espaces personnels. Nous organisons une présence mesurée sur les plateformes, adaptée à vos souhaits.
Nos services en détail
L’accompagnement d’une résidence secondaire repose sur une organisation qui commence bien avant l’arrivée du premier voyageur et s’étend entre les séjours.
L’accueil personnalisé
L’arrivée est un moment important. Pour ces biens, elle ne se résume pas forcément à une boîte à clés et un code d’accès. Elle peut inclure une présence physique à l’arrivée et une présentation de la maison. Sur demande, nous pouvons vous mettre en relation avec des prestataires locaux (transport depuis l’aéroport, garde d’enfants).
La conciergerie en cours de séjour
Pendant le séjour, nous restons disponibles pour les voyageurs. Une adresse de restaurant, une idée d’excursion vers les Alpilles ou le Luberon, un domaine viticole à visiter : nos recommandations s’appuient sur ce que nous connaissons du Pays d’Aix.
Notre équipe est joignable 7 jours sur 7, y compris pour les imprévus techniques : une panne de climatiseur en août, une pression d’eau qui faiblit.
Les visites entre les séjours
Entre les séjours, un bien vide peut se dégrader sans bruit. Des visites permettent de repérer les problèmes avant qu’ils ne deviennent coûteux : humidité dans un placard, fuite sous un évier, fenêtre mal fermée. Les visites entre les séjours servent à vérifier l’état du bien.
La gestion des prestataires
Le jardinier doit passer régulièrement, que le bien soit loué ou non. Le piscinier doit intervenir avant les arrivées. La cheminée doit être ramonée avant l’hiver. Ce sont des prestations que le propriétaire absent peut difficilement coordonner seul. Nous pouvons les organiser avec ses prestataires habituels ou les nôtres. L’entretien de la piscine et du jardin est en supplément, sur devis.
L’organisation de l’usage propriétaire
La résidence secondaire est, avant tout, un lieu de vie. L’usage personnel est prioritaire. La location s’inscrit dans les périodes que le propriétaire décide de lui laisser.
Cette logique suppose une organisation rigoureuse.
La coordination des séjours personnels
Le propriétaire communique ses dates. Elles sont bloquées dans le calendrier, sans négociation possible. Les réservations s’organisent autour de ces périodes, jamais contre elles. Si une réservation empiète sur un séjour familial planifié, elle est refusée.
La préparation avant chaque arrivée du propriétaire
Quand le propriétaire revient chez lui, le bien doit être prêt : ménage fait, linge de maison propre, piscine remise en service selon la saison. Ces préparations sont prévues avec vous dans le mandat.
La confidentialité des espaces personnels
Certains propriétaires souhaitent fermer à clé une chambre, un bureau, une cave à vin. Cette organisation est parfaitement légitime et techniquement simple à mettre en place. Les objets personnels peuvent être inventoriés, rangés ou mis en sécurité entre les séjours. Ce qui appartient au propriétaire reste hors du champ de location, sans ambiguïté.
Notre rémunération
Notre commission est de 20 % TTC, en une seule formule, calculée sur le loyer diminué des frais de service des plateformes et du forfait ménage/linge. Le ménage (forfait par logement) et le linge (forfait par lit) sont payés par les voyageurs, via les frais de ménage. Les prestations hors séjour (entretien de la piscine et du jardin, visites entre les séjours) sont en supplément, sur devis.
Les modalités sont discutées en amont, au moment de la prise de mandat, en fonction de votre calendrier et des besoins du bien.
La sélection des voyageurs
Pour ces biens, la sélection ne s’arrête pas à la note Airbnb. Un profil 5 étoiles avec 50 avis sur des studios en centre-ville ne dit rien de la façon dont ce voyageur occupera une maison de 250 m² avec piscine et jardin.
Ce que nous regardons
L’historique de voyages, la cohérence entre le profil et le type de bien, la composition du groupe, la nature du séjour. Un groupe de 12 adultes pour un week-end dans une maison conçue pour une famille de 8 : le signal d’alarme est évident. Un couple qui prévoit des soirées animées dans un village tranquille : on pose des questions avant d’accepter.
Les profils que nous refusons
Les réservations de dernière minute sans contexte, les groupes dont la composition ne correspond pas à la capacité déclarée, les demandes qui cherchent à négocier les règles de la maison avant même d’avoir réservé. La vigilance s’acquiert avec l’expérience. Avec plus de 7 000 séjours gérés, nous avons appris à lire ce que les plateformes ne montrent pas.
Le dépôt de garantie
Hors Airbnb et Booking, un dépôt de garantie est demandé par virement ou chèque de banque, d’un montant adapté au bien. Sur Airbnb, c’est la protection hôte de la plateforme qui s’applique (ce n’est ni une caution, ni une assurance).
Exemple illustratif
Pour rendre les choses concrètes, voici un exemple illustratif (ce n’est pas un bien réel) du type de mandat que l’on peut construire pour une résidence secondaire.
Le bien
Un mas de 4 chambres à Bouc-Bel-Air, 180 m², jardin de 1 200 m², piscine, vue dégagée sur le massif de l’Étoile. Bien aménagé avec soin, mobilier chiné et œuvres d’art, bibliothèque fournie.
Les propriétaires
Un couple basé à Londres. Ils viennent à Aix 8 semaines par an, réparties entre Pâques, l’été et quelques week-ends prolongés. Ils souhaitent louer le bien 6 semaines par an, exclusivement en haute saison, à des voyageurs soigneusement sélectionnés.
Le mandat
Une commission de 20 % TTC sur les séjours, calculée sur le loyer diminué des frais de plateforme et du forfait ménage/linge (payé par les voyageurs). Elle couvre la sélection des voyageurs, la gestion des arrivées et des départs et la conciergerie en cours de séjour. Coordination du jardinier et du piscinier en supplément, sur devis.
Les propriétaires communiquent leurs dates en début d’année, et nous les tenons informés de l’état du bien et des interventions effectuées.
Une organisation adaptée au rythme des propriétaires, pour que le bien soit loué quand ils le souhaitent et prêt quand ils reviennent.
Pour mieux comprendre les spécificités de ce type de bien dans le Pays d’Aix, consultez notre article sur les bastides et mas du Pays d’Aix comme patrimoine et investissement.
Le carnet d’adresses du Pays d’Aix
Une conciergerie de proximité est aussi une ressource pour les voyageurs qui cherchent à vivre Aix autrement que sur les traces des guides touristiques.
Nos recommandations se construisent dans le temps, avec des adresses et des prestataires que nous connaissons et en qui nous avons confiance. L’ensemble de nos bonnes adresses est disponible sur notre page Recommandations.
Questions fréquentes
Est-il possible de confier un bien à forte valeur patrimoniale en location courte durée sans risque excessif ?
Oui, à condition que la sélection des voyageurs soit rigoureuse, que les garanties soient adaptées (dépôt de garantie hors plateformes) et que le bien soit suivi de près entre les séjours. Le risque zéro n’existe pas, mais un mandat bien construit réduit l’exposition à un niveau tout à fait acceptable.
Comment gérez-vous les objets personnels que nous souhaitons conserver dans le bien ?
Nous établissons avec vous, avant la mise en location, un inventaire des espaces et des objets qui restent accessibles aux voyageurs et de ceux qui sont mis en sécurité. Des espaces peuvent être fermés à clé. Certains objets peuvent être rangés dans des volumes dédiés. Cette organisation est documentée et respectée scrupuleusement.
Nos voyageurs peuvent-ils recevoir des invités extérieurs pendant leur séjour ?
C’est une règle que vous définissez dans le règlement intérieur du bien. Certains propriétaires l’autorisent, d’autres la restreignent ou l’interdisent. Nous intégrons vos conditions dans le mandat et les communiquons clairement aux voyageurs avant leur réservation.
Pouvez-vous gérer la relation avec nos prestataires existants (jardinier, piscinier, électricien) ?
Oui. Nous travaillons volontiers avec vos prestataires habituels, que vous souhaitez conserver. Nous coordonnons leurs interventions, nous validons leurs devis selon votre seuil de délégation et nous vous transmettons les factures. Si vous n’avez pas encore de réseau local, nous pouvons vous proposer les nôtres. L’entretien de la piscine et du jardin reste en supplément, sur devis.
Comment se passe la préparation du bien avant notre propre arrivée ?
Vous nous communiquez vos dates avec un préavis raisonnable, idéalement 10 à 15 jours. Nous organisons le ménage de préparation, le linge propre et les demandes que nous avons prévues ensemble dans le mandat. Le bien est prêt à votre arrivée.
Quels types de voyageurs accueillez-vous pour ce type de bien ?
Des familles en vacances, des couples qui cherchent un lieu calme pour une occasion particulière, des groupes d’amis respectueux du lieu. Nous écartons les groupes dont le projet de séjour ne correspond pas à la nature du bien.
Pour approfondir votre réflexion sur la gestion d’une résidence secondaire à Aix-en-Provence, consultez également :
- Résidence secondaire à Aix : louer en Airbnb : Organisation, calendrier et rentabilité
- Conciergerie pays d’Aix : notre offre pour les villas et mas : Zone d’intervention et biens accompagnés
- Notre page résidence secondaire : L’ensemble de notre approche pour ce profil de propriétaire
Élodie, Le Mazarin · Conciergerie à Aix-en-Provence depuis 2022